PROPRIETE IMMOBILIERE
Auteurs : Virginie Mauve, Ghislaine Betton
Publié le :
12/07/2021
12
juillet
juil.
07
2021
AUTORISATION DE CONSTRUCTION ET OBLIGATION DE DEMOLITION
Cass. Civ. 3ème, 15 avril 2021, n° 20-13.649
Le tiers autorisé par le propriétaire à construire sur le terrain de ce dernier n'est pas considéré comme un constructeur de bonne foi au sens de l’article 555 du Code Civil et peut être condamné à démolir l’ouvrage à ses frais.
En l’espèce, un père avait construit une maison sur le terrain appartenant à sa fille avec son autorisation. En quittant les lieux, il l’a assigné en remboursement des frais engagés pour la construction sur le fondement de l’article 555 du Code Civil, précisément en son dernier alinéa :
« Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.
Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.
Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.
Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent. »
La Cour d’appel rejette sa demande et condamne le père à démolir à ses frais la construction aux motifs que ce dernier ne justifiait pas d’un titre translatif de propriété dont il ignorait les vices.
Devant la Cour de cassation, le père soutenait que celui qui construit sur le terrain d’autrui avec l’autorisation du propriétaire est présumé de bonne foi, sans qu’il ait besoin de prouver l’existence d’un titre translatif de propriété dont il ignorait le vice.
Il invoquait, à titre subsidiaire, que la renonciation à un droit peut être tacite, pourvu qu’elle soit non équivoque ; que l’autorisation donnée par le propriétaire de procéder à l’édification d’une construction sur son terrain par un constructeur de mauvaise foi peut constituer une renonciation tacite à se prévaloir de son droit à la démolition de l’ouvrage.
La Cour de cassation rejette son pourvoi considérant que la bonne foi au sens du dernier alinéa de l’article 555 du Code Civil s’entend par référence à l’article 550 du même code :
« Le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.
Il cesse d'être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus. »
De sorte qu’il ne peut concerner que celui qui possède comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.
Le constructeur ne pouvait ainsi être de bonne foi en l’espèce puisque même autorisé par sa fille à construire, il ne disposait d’aucun titre.
La construction sur le terrain d’autrui entraîne nécessairement son acquisition de plein droit par le propriétaire du sol par le jeu de l’accession par incorporation prévue à l’article 712 du Code Civil.
L’apport de cet arrêt est de se prononcer sur l’indemnisation du constructeur en l’absence de convention réglant le sort de la construction dont les règles sont fixées par l’article 555 du Code Civil.
La notion de bonne foi de son alinéa 4 doit donc s’entendre de la personne ayant une perception erronée de la réalité en se croyant propriétaire, et non de celle ayant obtenu l’autorisation de construire sur le terrain d’autrui.
Cet arrêt est une nouvelle expression du caractère absolu attaché au droit de propriété consacré dès la promulgation du Code Civil napoléonien en 1804 à l’article 544 dont la version n’a depuis jamais changé.
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