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Droit rural

Droit rural

Auteurs : Alice Herole, Nicolas Rosain, Ghislaine Betton
Publié le : 30/06/2021 30 juin juin 06 2021
Droit rural, droit viticole

La résiliation d'un bail renouvelé 

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Par principe, le bailleur n’est pas en mesure de solliciter la résiliation du bail rural, aux termes de l’article L411-31 du CRPM, afin de préserver les intérêts du preneur en place. 

Cette règle protectrice ne peut toutefois perpétuer sans limites, lesquelles sont énoncées par l’article précité, dont notamment le défaut de paiement de deux fermages consécutifs, de sorte qu’un tel manquement accorde au bailleur une possibilité de résiliation du bail. 

Or, la résiliation du bail rural emporte des conséquences pratiques très importantes pour le preneur dans la mesure où il constitue généralement le socle de son exploitation. Dès lors, les exceptions au principe de non résiliation demeurent extrêmement encadrées et suscitent in fine un contentieux abondant, comme l’illustre un arrêt récent rendu par la Cour de cassation. 

Cass 3ème civ., 21 janvier 2021, n°20-10.916

En l’espèce, une personne avait consenti un bail rural à un exploitant agricole, d’une durée de 18 ans. Confronté à des impayés peu avant le terme du bail, le bailleur a entrepris les diligences requises par la loi préalablement à la résiliation. 

En effet, l’article L.411-31 du CRPM subordonne la résiliation du bail rural à la mise en demeure préalable du preneur de régler ses échéances. A défaut de paiement dans les trois mois suivant cette mise en demeure, la résiliation est encourue. En outre, si plusieurs échéances restent impayées, la loi et la jurisprudence imposent de délivrer plusieurs mises en demeure (Cass. 3e civ., 4 janv. 1985 : Bull. civ. III, n° 5), à l’image de ce qu’avait entrepris le bailleur en l’espèce, lequel avait adressé deux mises en demeure distinctes pour les deux fermages impayés. 

Dès lors, s’appuyant sur l’article L.411-31 du CRPM, le bailleur a sollicité la résiliation du bail rural, ses deux mises en demeure étant restées infructueuses trois mois après leurs envois. L’analyse a été validée par la cour d’appel mais contestée par le preneur, faisant valoir un renouvellement tacite du bail rural.  

En l’occurrence, l’article L.411-50 du CRPM affirme qu’à défaut de congé donné par le bailleur, avant l’arrivée du terme du bail rural, ce dernier est renouvelé pour une durée de 9 ans, de sorte qu’un nouveau bail prend forme, conformément à la règle civiliste de l’article 1214 du Code civil qui dispose que le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat. 

En conséquence, tirant les enseignements de la combinaison de ces textes, la Cour de cassation affirme que les défauts de paiement des fermages, intervenus antérieurement au renouvellement du bail, ne peuvent être invoqués par le bailleur comme motif de résiliation du bail rural crée postérieurement par l’effet du renouvellement. 

Cette solution n’est pas nouvelle en ce sens que la Chambre sociale avait déjà retenu que le bailleur ne pouvait se prévaloir des motifs produits au cours du bail primitif pour demander la résiliation du bail renouvelé (Cass. soc., 27 juin 1958 : Bull. civ., IV, n°795), mais elle est aujourd’hui à mettre en perspective avec le traitement inverse réservé au preneur. 

Le preneur peut effectivement se retrouver priver de son droit de céder son bail pour des manquements à ses obligations perpétrées antérieurement au renouvellement du bail (Cass. 3ème civ., 26 mars 2020, n°18-18.603). 

La contradiction est ainsi flagrante, d’une part la Cour décide de purger le contrat de bail originel, qui ne produit plus d’effets sur le bail renouvelé, et d’autre part elle accepte que des manquements antérieurs influent sur les droits issus du bail renouvelé. 

Par ailleurs, cette dichotomie est l’occasion de rappeler aux bailleurs et preneurs que, si le bail rural est par nature incessible, en vertu de l’article L.411-35 du CRPM, il peut néanmoins être transmis par le preneur à son conjoint ou partenaire de PACS participant à l’exploitation ou à ses descendants majeurs, avec un agrément indispensable du bailleur qu’il convient de ne surtout pas négliger. 

La solution rendue par la Haute juridiction mérite toutefois d’être nuancée puisque la résiliation du bail rural peut être demandée, consécutivement à un renouvellement pour des manquements antérieurs, dans l’hypothèse où ces derniers se feraient encore ressentir sous l’empire du bail renouvelé (Cass. soc., 19 novembre 1959 : Bull. civ., IV, n°1151). 

Nonobstant la jurisprudence constante à laquelle s’intègre la décision commentée, les bailleurs pourront être tentés de faire valoir que les défauts de paiement des fermages antérieurs au renouvellement du bail ont des effets néfastes, sur leur santé économique par exemple, qui perdurent sous l’empire du nouveau bail dans la mesure où ils n’ont toujours pas perçu les loyers dus. 

Dans cette perspective, les bailleurs doivent également être mis en garde sur le fait que les motifs de la résiliation judiciaire intentée doivent être appréciés au jour de la demande en justice (Cass. soc., 15 novembre 1951 : Bull. civ., III, n°748). En d’autres termes, si le preneur ne paie pas des fermages pendant plusieurs années, justifiant une action en résiliation du bail rural, mais qu’il régularise les impayés avant l’introduction de la demande en justice, alors le bailleur ne sera plus en mesure d’obtenir la résiliation du bail rural. 

L’arrêt commenté du 21 janvier 2021 reflète à merveille les difficultés pratiques de la résiliation du bail rural, d’autant plus lorsqu’elle s’entremêle avec les conceptions du droit civil. Elle peut de surcroît se rencontrer dans de nombreux autres cas tels que : 
  • Lorsque les agissements du preneur mettent en péril la bonne exploitation du fonds agricoles ; 
  • Lorsque le preneur décider de céder son droit au bail sans l’agrément du bailleur ; 
  • Lorsque le preneur met à disposition d’une société dont il est associé son droit au bail rural sans en aviser le bailleur. 
Dès lors, dans chacune de ces situations, les possibilités de résiliation ou les exceptions émergentes sont multiples, de sorte que la confusion plane généralement sur les acteurs du bail rural. 

Le Cabinet Pivoine est en conséquence à vos côtés afin de vous accompagner dans l’exercice de votre bail rural, que ce soit pour vous conseiller sur les droits et obligations, ou pour vous représenter dans le cadre d’un contentieux émanant de la résiliation d’un bail rural. 

 
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