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La prescription de l’action du preneur à l’encontre du bailleur en cas de manquement à son obligation de délivrance

La prescription de l’action du preneur à l’encontre du bailleur en cas de manquement à son obligation de délivrance

Publié le : 08/01/2026 08 janvier janv. 01 2026
Baux commerciaux

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Cass. 3e civile, 4 décembre 2025, n°23-23.357

En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur a l’obligation de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

La Cour de cassation énonce ainsi qu’aux termes des articles 1719 et 1720 du Code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »
[1]
En cas de manquement du bailleur à ses obligations et notamment à son obligation de délivrance, le preneur est fondé à exercer une action en exécution forcée.

Au terme d’une récente décision du 4 décembre 2025, la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur la prescription de l’action en exécution forcée initiée en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

En l’espèce, en 2012, la société LM a donné à bail commercial à la société LC des locaux à usage de toutes activités industrielles liées à la fabrication de meubles pour une durée de neuf années.

Le 12 juin 2020, la locataire a assigné la bailleresse pour obtenir sa condamnation à réaliser divers travaux de réparation rendus nécessaires par la vétusté et à l’indemniser de ses préjudices.

La société bailleresse a quant à elle soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Par un arrêt rendu le 20 septembre 2023, la Cour d’appel de Riom a déclaré les demandes de la locataire prescrites à compter des cinq années ayant suivi la prise d’effet du bail commercial conclu le 28 février 2012.

La locataire a formé un pourvoi contre l’arrêt rendu par la Cour d’appel sur le fondement de l’article 2224 du Code civil prévoyant une prescription quinquennale.

La locataire a soutenu que l’obligation de délivrance conforme du bailleur envers le preneur est une obligation continue de sorte que la prescription ne peut courir tant que les lieux ne peuvent pas faire l’objet d’une utilisation normale par le preneur.

La locataire a ainsi argumenté qu’il n’était pas possible de fixer le point de départ de la prescription de l’action à la date de la conclusion du contrat, compte tenu du caractère continu de l’obligation de délivrance conforme.

En effet, de son côté, le bailleur prétendait que la locataire connaissait parfaitement les locaux et leur état à la signature du contrat de bail et qu’elle avait pu y exercer son activité. Dès lors, il estimait que le point de départ de la prescription commençait à courir au jour de la signature du contrat de bail.

La Troisième chambre civile de la Cour de cassation, par sa décision du 4 décembre 2025, rappelle tout d’abord que le bailleur doit délivrer au preneur la chose louée et lui en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Elle souligne ensuite que la persistance du manquement du bailleur à ses obligations constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur.

En ce cas, la Cour de cassation précise que les juges du fond doivent rechercher si un manquement du bailleur à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée. Si tel est le cas, l’action n’est alors pas prescrite. Peu importe que le preneur ait eu connaissance de l’état de vétusté depuis plus de 5 ans. Ce qui permet de déterminer le point de départ de la prescription, c’est la persistance du manquement du bailleur quant à son obligation de délivrance dans le temps.

C’est pourquoi, elle casse et annule en toutes ses dispositions l’arrêt d’appel rendu le 20 septembre 2023 ayant écarté l’obligation du bailleur de remédier à la vétusté des locaux.

En somme, par cette nouvelle décision, la Cour de cassation précise qu’en matière de baux commerciaux, l’action initiée à l’encontre du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance demeure soumise à la prescription quinquennale de droit commun, le point de départ du délai de prescription étant « glissant » tant que le manquement du bailleur perdure. 

Fort de son expertise, le Cabinet Pivoine Avocats vous conseille et vous accompagne en matière de baux commerciaux.

Pour plus d’informations ou pour prendre rendez-vous, contactez-nous.
[1] Cass. 3e civile, 10 avril 2025, n°23-14.974
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