Terrasse et Loyer commercial : Agrandir son commerce au moyen d’une terrasse peut avoir des conséquences sur le montant du loyer
Auteurs : Muriel Bourlioux, Ghislaine Betton
Publié le :
17/01/2022
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2022
Cass. 3ème civ., 13 octobre 2021, n°20-12901
Il arrive régulièrement, et cela s’est produit de plus en plus fréquemment dans le contexte de l’épidémie de COVID 19, qu’un gérant de bar ou de restaurant étende sa terrasse extérieure, ce qui lui permet évidemment d’augmenter sa clientèle et par voie de conséquence son chiffre d’affaires.
C’est précisément ce qu’avait fait le restaurateur à l’origine de l’arrêt rendu par la cour de cassation le 13 octobre dernier.
Ce restaurateur avait obtenu l’autorisation administrative d’agrandir sa terrasse sur le domaine public.
À l’expiration de son bail commercial, ce restaurateur en avait demandé le renouvellement, ce que les bailleurs avaient accepté. A la suite de cette demande de renouvellement, ces derniers ont saisi le tribunal afin de faire fixer, en justice, le montant du nouveau loyer.
En effet, l’agrandissement de la terrasse constituait, selon eux, un motif de déplafonnement.
La possibilité de déplafonner le montant du loyer renouvelé et de le fixer à la valeur locative lorsque des modifications notables sont apportées au bail, aux caractéristiques du local ou aux facteurs de commercialité est effectivement prévue aux articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-11 du Code de commerce.
Dans un premier temps, les juges ont estimé que la terrasse étant installée sur le domaine public, elle ne faisait pas partie des locaux loués, et ont dès lors rejeté la demande de déplafonnement, sur ce seul motif.
Cependant, leur décision est censurée par la Cour de cassation, qui a estimé qu’il ne fallait pas aborder la question du point de vue de l’amélioration apportée aux caractéristiques du local, mais qu’il fallait raisonner en termes de facteurs de commercialité.
En l’occurrence, l’autorisation administrative accordée au restaurateur d’étendre sa terrasse contribuait bien au développement de son activité commerciale.
Cette situation était donc bien de nature à modifier les facteurs locaux de commercialité, ce qui pouvait justifier un déplafonnement du loyer.
La Cour de cassation a ainsi fait application de la règle désormais connue selon laquelle l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, permet d’écarter la règle du plafonnement du loyer et de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.
Il n’était toutefois pas inutile de rappeler ce mécanisme, qui devrait trouver à s’appliquer régulièrement tant les centres villes des agglomérations ont vu fleurir de terrasses et autres extensions, notamment en raison du contexte de la crise sanitaire liée au COVID-19.
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