Renouvellement du bail commercial : droit d’option du bailleur et prescription
Auteur : Morgane KERMOYAN et Muriel BOURLIOUX
Publié le :
10/04/2025
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avril
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04
2025
Cass. 3e civile, 27 mars 2025, n°23-20.030
Le bail commercial, contrat de location d’un local dans lequel est exploité un fonds de commerce pour l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale, est soumis au statut des baux commerciaux prévus par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Ce statut pose certaines règles propres à l’exécution du bail commercial telles que sa durée, son renouvellement ou son loyer.
Dans une récente décision du 27 mars 2025, la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur la procédure applicable en cas de refus du bailleur de renouveler le bail commercial.
En l’espèce, un bail commercial a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2008 jusqu’au 31 décembre 2016.
Le 19 août 2016, le locataire a demandé le renouvellement du bail avec prise d’effet au 1er janvier 2017.
Suite au renouvellement, le 17 janvier 2018, le bailleur a adressé un mémoire en fixation du prix du bail renouvelé, modification pouvant intervenir pendant les deux années suivant le renouvellement.
Le locataire ayant refusé le nouveau prix proposé, le 12 juin 2018 le bailleur a usé de son droit d’option pour notifier au preneur son refus du renouvellement du bail.
Par exploit d’huissier de justice en date du 23 septembre 2020, le locataire a assigné le bailleur en annulation de son droit d’option et en constatation du renouvellement du bail commercial.
Pour sa défense, le bailler a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du preneur.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 25 janvier 2023, a suivi le bailleur et déclaré le locataire irrecevable en sa demande de constatation du renouvellement du bail car prescrit. Elle a en effet considéré que le délai biennal de prescription avait commencé à courir à compter de la délivrance de l’acte signifiant l’exercice par le bailleur de son droit d’option, soit à partir du 12 juin 2018. Il était donc prescrit depuis le 13 juin 2020.
Le locataire a dès lors formé un pourvoi en cassation.
D’une part, le locataire a soutenu que le bailleur a exercé son droit d’option, offert par l’article L.145-57 du Code de commerce, de mauvaise foi en ne mentionnant pas le délai de deux ans dont il disposait pour le contester.
D’autre part, le locataire a soutenu que le bailleur ne pouvait lui opposer la prescription n’ayant pas été informé du délai pour contester le droit d’option du bailleur tel qu’exigé par l’article L.145-9 du Code de commerce en matière de congé donné par le bailleur.
La troisième Chambre civile de la Cour de cassation, dans sa décision en date du 27 mars 2025, a rejeté le pourvoi du locataire en se ralliant à la position de la Cour d’appel selon laquelle l’action du locataire se trouvait soumise au délai de prescription biennal des actions fondées sur le statut des baux commerciaux conformément à l’article L.145-60 du Code de commerce.[1]
En effet, la Haute Juridiction a approuvé le raisonnement de la Cour d’appel ayant considéré que les mentions obligatoires exigées par l’article L.145-9 du Code de commerce ne concernent que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option. Elle rappelle à ce titre que le droit d’option du bailleur n’est soumis à aucune condition, ni de motivation ni de forme.
La Cour de cassation a enfin retenu que le bailleur avait valablement usé de sa faculté d’exercer son droit d’option en étant sans équivoque quant à son intention de mettre fin au bail et ce, avant l’expiration du délai de deux ans suivant le renouvellement du bail.
Ainsi, cette décision permet de rappeler quelques règles applicables en matière de bail commercial.
Lorsque le bail commercial arrive à son terme, le bailleur peut notifier un congé avec ou sans offre de renouvellement. De son côté, le locataire peut donner congé ou bénéficier d’un droit au renouvellement.
Plus précisément, le droit au renouvellement du preneur est une caractéristique du bail commercial prévue par les dispositions de l’article L.145-10 du Code de commerce.
Pour bénéficier de ce droit, le locataire doit remplir trois conditions cumulatives : être propriétaire du fonds de commerce, être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises et avoir exploité le fonds de commerce de manière effective au cours des trois dernières années.
Le locataire peut demander le renouvellement du bail au bailleur, par lettre recommandée avec accusé-réception ou par exploit de commissaire de justice, dans les six mois qui précèdent le terme du contrat.
Au cas présent, le locataire a bien notifié sa demande de renouvellement dans les six mois précédant l’expiration du bail conformément à l’article L.145-10 du Code de commerce.
Quant au bailleur, s’il ne peut invoquer un droit au renouvellement du bail selon l’article L.145-8 du Code de commerce, il peut refuser le renouvellement demandé par le preneur. A ce sujet, il convient de rappeler une décision des Juges d’appel qui a souligné que l’acceptation du principe du renouvellement du bail n’a qu’un caractère provisoire et n’interdit pas au bailleur de refuser par la suite le renouvellement.[2]
De plus, le bailleur dispose d’un droit d’option qui selon l’article L.145-57 du Code de commerce, n’est soumis à aucune forme particulière[3], ni à aucune mention obligatoire.
A ce titre, si l’article L.145-9 du Code de commerce impose au bailleur de stipuler à peine de nullité le délai de deux ans dont dispose le locataire pour contester le refus de nouvellement du bailleur, cette exigence n’est pas prévue lorsque le refus de renouvellement intervient dans le cadre de l’exercice du droit d’option par le bailleur.
Le bailleur n’est pas tenu de mentionner, dans sa réponse adressée à son locataire à l’occasion de son exercice du droit d’option, le délai pour contester ; pour autant, ce délai de deux ans existe bel et bien et il n’est nullement besoin de le rappeler par écrit au preneur pour qu’il commence à courir.
La règle du délai de deux ans s’applique strictement. Passé ce délai, le locataire est purement et simplement irrecevable, sans possibilité de régulariser son action. Il convient donc d’être particulièrement vigilant.
Fort de son expertise, le Cabinet Pivoine Avocats vous conseille et vous accompagne dans vos actions fondées sur le statut des baux commerciaux.
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