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LA NATURE ET LA PRESCRIPTION DE L’ACTION DU PRENEUR A BAIL COMMERCIAL EN CAS DE MECONNAISSANCE DE SON DROIT DE PREFERENCE

LA NATURE ET LA PRESCRIPTION DE L’ACTION DU PRENEUR A BAIL COMMERCIAL EN CAS DE MECONNAISSANCE DE SON DROIT DE PREFERENCE

Publié le : 21/01/2026 21 janvier janv. 01 2026
Baux commerciaux

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Cass. 3e civile, 18 décembre 2025, n°24-10.767

En matière de baux commerciaux, les droits et obligations des parties se trouvent régies par le statut spécifique lié aux baux commerciaux tel que prévu aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

Ainsi, en cas de vente du local commercial, l’article L.145-46-1 du Code de commerce octroie au preneur un droit de préférence également appelé droit de préemption.

Pour rappel, issu d’une disposition d’ordre public[1], le droit de préemption contraint le propriétaire bailleur qui décide de vendre son local à en informer son locataire afin de lui accorder une priorité pour le rachat du local.

Concrètement, le propriétaire informe par écrit son preneur de son projet de vente tout en lui précisant les conditions de l’opération, en y mentionnant notamment le prix.

Cette notification du bailleur vaut offre de vente faite au preneur, lequel dispose alors d’un mois pour accepter ou refuser l’offre.

Au terme d’une récente décision du 18 décembre 2025, la Cour de cassation a rappelé la nature de la sanction et la prescription de l’action qui y est attachée en cas de violation du droit de préférence du preneur.

En l’espèce, en 2010, une société civile immobilière a donné à bail commercial à la société Maison M un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes.

Par acte authentique du 30 juin 2017, la société civile immobilière bailleresse a vendu l’immeuble loué à une société par actions simplifiée.

Considérant que cette vente est intervenue en fraude de ses droits, la société locataire Maison M a assigné la société civile immobilière bailleresse et la société par actions simplifiée acquéreuse en nullité de la vente et en restitution des loyers versés depuis la vente.

La société par actions simplifiée a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Par un arrêt rendu le 24 novembre 2023, la Cour d’appel de Paris a déclaré irrecevables les demandes en nullité de la vente et en restitution des loyers car prescrites.

La locataire Maison M a formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt rendu par la Cour d’appel en rappelant que tout arrangement conclu en violation du droit de préférence accordé au locataire commercial doit être réputé non-écrit.

Au soutien de son pourvoi, la locataire rappelle qu’en vertu de l’article L.145-15 du Code de commerce, sont réputés non écrits les arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public gouvernant le bail commercial.

La locataire considère ainsi que le droit de préférence, accordé au preneur en cas de vente du local loué par le bailleur tel que prévu par l’article L.145-46-1 du Code de commerce, est une disposition d’ordre public, de sorte que tout arrangement conclu en violation de ce droit doit être réputé non écrit.

La locataire précise qu’elle dispose d’une action imprescriptible pour que l’arrangement pris en violation de son droit de préférence soit réputé non écrit et qu’en tout état de cause si la nullité devait être retenue celle-ci serait soumise à la prescription quinquennale de droit commun

La troisième Chambre civile de la Cour de cassation, par sa décision du 18 décembre 2025, a rejeté le pourvoi de la locataire et maintenu le raisonnement de la Cour d’appel.

La Cour de cassation a ainsi considéré l’action de la locataire Maison M comme étant prescrite au motif que toutes les actions exercées en matière de bail commercial se prescrivent par deux ans conformément à l’article L.145-60 du Code de commerce.

Elle a :
  • d’une part, rappelé que la vente du local loué en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial doit être sanctionnée par la nullité.
  • d’autre part, rappelé que l’action en nullité de la vente intentée par le locataire, étant exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L.145-60 du Code de commerce.
En somme, par cette nouvelle décision, la Cour de cassation confirme qu’en matière de baux commerciaux, l’action initiée par le locataire pour sanctionner la vente intervenue en violation de son droit de préférence demeure une action en nullité[2] soumise à la prescription biennale.

Fort de son expertise, le Cabinet Pivoine Avocats vous conseille et vous accompagne en matière de baux commerciaux.
Pour plus d’informations ou pour prendre rendez-vous, contactez-nous.
[1] Cass. 3e civile, 28 juin 2018, n°17-14.605
[2] Cass. 3e civile, 14 septembre 2023, n°22-15.427 ; Cass. 3e civile, 14 novembre 2012, n°11-22.433
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