OBLIGATION DE DELIVRANCE DU BAILLEUR : UNE CLAUSE DU CONTRAT DE BAIL DITE DE « NON RECOURS DU PRENEUR CONTRE LE BAILLEUR » NE PEUT EXONER LE BAILLEUR DE SON OBLIGATION DE DELIVRANCE
Publié le :
12/06/2025
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Cass. 3e civile, 10 avril 2025, n°23-14.974
Conformément à l’article 1719 du Code civil, pèse sur le bailleur une obligation de délivrance de la chose louée au preneur.
Il s’agit d’une obligation continue dont le respect s’impose au bailleur tout au long de la durée du contrat[1].
Surtout, la jurisprudence a qualifié l’obligation de délivrance comme étant l’obligation dont ne peut s’exonérer le bailleur[2].
C’est justement sur la portée de l’obligation de délivrance du bailleur que la Troisième chambre civile de la Cour de cassation a été amenée à se prononcer dans sa récente décision du 10 avril 2025.
Cette affaire s’inscrivait dans le cadre d’un contrat de bail de locaux à usage de bureaux.
En l’espèce, la société locataire des locaux à usage de bureaux a assigné le bailleur en référé aux fins d’expertise sur des désordres affectant les locaux résultant d’infiltrations d’eau.
Suite au congé de la locataire, le bailleur l’a assignée d’une part en paiement de loyers et charges impayés, et d’autre part en paiement du coût des réparations locatives et dommages et intérêts.
A titre reconventionnel, la locataire a demandé le remboursement d’une partie des loyers et charges outre l’indemnisation des préjudices pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
La Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 23 février 2023, a rejeté les demandes en paiement de la locataire.
Pour les Juges d’appel, la clause, par laquelle la locataire a renoncé à tous recours contre le bailleur en cas de troubles de jouissance, privait la locataire de toute demande d’indemnisation sur le fondement du manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
Ladite clause de non-recours figurant à l’article 6.3 du bail stipulait : « le preneur s’engage pour lui-même et ses assureurs à renoncer à tout recours contre le bailleur et ses assureurs du fait de la destruction ou de la détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeur quelconques et marchandises, du fait de la privation ou de troubles de jouissance des lieux loués et même en cas de perte totale ou partielle des moyens d’exploitation ».
La locataire a alors formé un pourvoi en cassation en soutenant que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Au terme de la décision du 10 avril 2025, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel en violation des articles 1719 et 1720 du Code civil.
La Cour de cassation rappelle que le bailleur est tenu, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que celles incombant au locataire, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Dès lors, la Cour de cassation affirme le maintien de l’obligation de délivrance du bailleur en dépit de la stipulation d’une clause de non-recours au sein du bail commercial.
Ainsi, aucune clause ne peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance à l’égard du preneur.
La solution rappelée par la Cour de cassation est parfaitement logique : en effet, admettre ce type de clause de non-recours aurait eu pour conséquence de vider l’obligation de délivrance de sa substance. Ce n’est évidemment par l’esprit du contrat de bail qui fait peser des obligations sur chacune des deux parties. En effet, l’obligation de délivrance n’est autre que la contrepartie de l’obligation du preneur de payer le loyer. C’est donc une obligation essentielle du bailleur, sans laquelle l’obligation de payer le loyer n’aurait plus de cause.
Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence claire et établie, qui avait déjà posé, en 2009, le principe selon lequel une clause de non-recours interdisant au preneur d’exercer contre le bailleur tout recours pour vices cachés ou apparents, défauts ou malfaçons, ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance[3].
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