RESILIATION DU BAIL D’HABITATION
Auteurs : Nicolas Rosain, Laudine Malatray, Violaine Reymond et Ghislaine Betton
Publié le :
06/01/2021
06
janvier
janv.
01
2021
PENDANT LA LIQUIDATION JUDICIAIRE DU BAILLEUR
Il est vraisemblable que les procédures de liquidation judiciaire vont se multiplier dans un futur proche.Les mandataires liquidateurs doivent réaliser les actifs des débiteurs concernés, afin de désintéresser les créanciers de la procédure.
Ils doivent demander au juge-commissaire l’autorisation de résilier un contrat en cours, notamment des baux, afin de libérer l’immeuble sur lequel ils sont grevés.
La réussite de la liquidation judiciaire du bailleur ne doit toutefois pas s’effectuer au détriment des intérêts du locataire, dont la protection doit perdurer, comme l’illustre deux arrêts récents de la Chambre commerciale.
Cass. com., 7 octobre 2020, n°19-10.685 ; Cass. com., 7 octobre 2020, n°19-14.388
Par deux arrêts rendus le 7 octobre 2020, la Haute juridiction affirme, qu’en cas de liquidation judiciaire, le liquidateur, représentant le bailleur et souhaitant céder de gré à gré un bail d’habitation, doit impérativement délivrer un congé au locataire en respectant un délai de préavis.
La Cour de cassation se prononce pour la première fois sur l’épineuse articulation entre deux textes d’ordre public : la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, et l’article L641-11-1 du Code de commerce.
Dans chaque espèce, la société était propriétaire d’un ensemble immobilier à usage d’habitation, louait les lots et était placée en liquidation judiciaire.
Le liquidateur judiciaire avait alors saisi le juge-commissaire d’une requête, tendant à la résiliation du bail d’habitation.
L’article L641-11-1 du Code de commerce octroie en effet la possibilité de résilier judiciairement un contrat en cours à 3 conditions :
- La prestation du débiteur ne doit pas porter sur une somme d’argent ;
- La résiliation du contrat doit être nécessaire aux opérations de liquidation ;
- La résiliation du contrat ne doit pas porter une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant.
Le juge-commissaire a apprécié in concreto les trois conditions et rendu un avis favorable à la demande du liquidateur, en ordonnant la résiliation du bail d’habitation.
Les locataires concernés ont formé un recours à l’encontre de l’ordonnance rendue, au motif que le congé imposé par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne leur avait pas été notifié.
La loi du 6 juillet 1989 impose en effet au bailleur, souhaitant résilier un bail d’habitation, de respecter un délai de préavis de 6 mois (ou 3 mois si le logement est meublé) et de délivrer un congé au locataire qui, à peine de nullité, doit être motivé par sa décision de vendre le logement.
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