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RECEPTION DE L’OUVRAGE : SUR L’APPRECIATION DU CARACTERE APPARENT DES DESORDRES

RECEPTION DE L’OUVRAGE : SUR L’APPRECIATION DU CARACTERE APPARENT DES DESORDRES

Publié le : 22/10/2026 22 octobre oct. 10 2026
Construction, Immobilier et Urbanisme

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Co-auteurs : Nikita POURRET et Morgane KERMOYAN

Cour de cassation, troisième chambre civile, 8 octobre 2026, n° 24-16.523, Publié au bulletin

La réception de l’ouvrage, que l’article 1792-6 du Code civil définit comme l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve, est un élément déterminant du droit de la construction. Les vices de construction, désordres ou défauts de conformité apparents sont couverts lorsqu’ils n’ont pas fait l’objet de réserves à la réception.

Par une décision du 8 octobre 2026 (n° 24-16.523, publiée au Bulletin), la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise les modalités d’appréciation du caractère apparent des désordres au regard des compétences du maître de l’ouvrage.

En l’espèce, une SCI a fait construire trois bâtiments soumis au statut de la copropriété, dont les lots ont été vendus en l’état futur d’achèvement. La réception du bâtiment C a été prononcée en 2012. Des désordres ont été constatés par le syndicat des copropriétaires, et une expertise a été diligentée. Le syndicat a assigné en indemnisation la SCI, sa gérante, la société Gescopi, et leur assureur. Les autres intervenants à l’opération de construction et leurs assureurs ont été appelés en garantie.

La Cour d’appel de Pau a jugé que les désordres étaient cachés au moment de la réception et de la livraison de l’ouvrage, et a notamment condamné la société Gescopi et l’assureur de l’architecte à indemniser le syndicat. La société Gescopi et l’assureur du sous-traitant font grief à la cour d’appel d’avoir retenu que les désordres n’étaient pas apparents. Selon elles, lorsque le maître de l’ouvrage est une personne morale, son aptitude à connaître les vices s’apprécie dans le chef de son représentant légal personne physique ou, si celui-ci est lui-même une société, de la personne physique qui la dirige. Or, en l’espèce, la SCI était représentée par une société exerçant une activité de constructeur.

La Cour de cassation rejette ce moyen. Elle rappelle d’abord que la réception de l’ouvrage couvre tout vice de construction, désordre ou défaut de conformité apparent n’ayant pas fait l’objet de réserves.

Elle rappelle ensuite, en se référant à deux arrêts de 1993, que le caractère apparent du désordre s’apprécie au jour de la réception et exclusivement en la personne du maître de l’ouvrage (Civ. 3e, 20 octobre 1993, n° 91-11.059 ; Civ. 3e, 17 novembre 1993, n° 92-11.026).

Enfin, elle précise que, s’il est tenu compte des compétences personnelles du maître de l’ouvrage pour apprécier ce caractère apparent, celles-ci se déterminent, pour une personne morale, au regard de son objet ou des activités qu’elle exerce, et non au regard des compétences de son représentant légal, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale.

Le moyen étant écarté, la solution de la cour d’appel n’est pas remise en cause sur ce point. Celle-ci avait considéré que les vices n’étaient pas apparents pour la SCI lors de la réception, dès lors qu’elle exerçait une activité de promoteur immobilier, indépendamment du fait que sa société gérante exerçait une activité de constructeur. Les constructeurs ne pouvaient donc pas opposer au maître de l’ouvrage le savoir-faire de sa gérante.

Cette décision précise les contours de l’appréciation des compétences du maître de l’ouvrage : elles ne sont jamais appréciées en considération de son représentant légal, lorsque celui-ci est une personne morale.

Cette solution peut se lire comme protectrice des acquéreurs, puisque la partie qui souhaite opposer l’apparence des désordres devra établir la compétence du maître de l’ouvrage lui-même, et non celle de son dirigeant.

Fort de son expertise, le Cabinet Pivoine Avocats vous conseille et vous accompagne en matière de droit immobilier et droit de la construction.

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