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La nullité encourue par la SCI en cas de clause de tontine portant sur l’intégralité des parts sociales

La nullité encourue par la SCI en cas de clause de tontine portant sur l’intégralité des parts sociales

Publié le : 28/05/2026 28 mai mai 05 2026
Corporate, droit de sociétés, financement

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Cass. 3ème civile, 9 avril 2026, n°25.12.992

Co-auteurs : Elisa COUSTON et Barbara BRAU

La clause de tontine qui porte sur l’ensemble des parts d’une société civile est contraire à la disposition de l’article 1832 du Code civil imposant que la société soit instituée par deux ou plusieurs personnes, et ainsi entraine la nullité de la société. 

La clause de tontine 

À titre liminaire, il n’est pas inutile de revenir sur la définition de la clause de tontine. Cette clause, autrement appelée clause d’accroissement, est celle par laquelle, lorsque plusieurs personnes acquièrent un bien, le survivant des acquéreurs est réputé avoir été seul propriétaire exclusif et ab initio. Afin de ne pas être requalifiée en donation, la clause est conditionnée à un aléa viager et un financement paritaire du bien.   Cette clause produit un effet rétroactif, le survivant étant réputé avoir toujours été l’unique propriétaire du bien.

En pratique, ces clauses de tontine présentent un inconvénient fiscal majeur car le décès de l’une des parties entraine l’application du barème de 60% de la valeur du bien en présence de personnes qui ne sont ni mariées ni pacsés, au titre des droits de mutation par décès. 

Ainsi, s’est développée la technique consistant à créer une société civile qui acquiert le bien, dont les statuts prévoient une clause attribuant l’intégralité des parts au survivant des deux associés. Ce mécanisme permet d’éviter l’application des droits de succession au taux de 60%, au profit du seul paiement des droits de mutation sur les parts sociales, généralement fixés à 5% pour les sociétés à prépondérance immobilière, soit à hauteur de 3% dans des cas plus rares. 

La portée de la décision du 9 avril 2026 

En l’espèce, deux concubins détenaient chacun 50% des parts d’une SCI. Les statuts de cette même société contenaient une clause de tontine selon laquelle en cas de décès de l’un des concubins, le survivant serait le seul propriétaire de l’intégralité des parts de la SCI. 

Après la séparation du couple, l’un des ex-concubins a saisi le Tribunal de première instance afin d’obtenir la dissolution anticipée de la société et voir la clause de tontine réputée non écrite. Le tribunal a fait droit à cette première demande en prononçant la dissolution de la société. 

Par une décision du 21 janvier 2025, la Cour d’appel de Rennes a rejeté la demande visant à voir la clause réputée non écrite. L’ex-concubin a formé un pourvoi en cassation.  

La question de droit qui se posait était la suivante : La clause de tontine portant sur l’intégralité des parts sociales d’une société civile contrevient-elle au principe de pluralité d’associés de l’article 1832 du Code civil ? 

Par une décision rendue le 9 avril 2026, la Cour de cassation rejette le pourvoi en considérant que lorsqu’une clause de tontine porte sur l’ensemble des parts d’une société civile, ladite clause est contraire à la disposition imposant que la société soit instituée par deux ou plusieurs personnes.

En effet, l’article 1832 du Code civil énonce qu’une société doit être instituée par deux ou plusieurs personnes, sauf dans les cas où la loi autorise expressément la société unipersonnelle, comme pour les SARL ou les SAS. Ainsi, en matière de SCI, la pluralité d’associés demeure un principe obligatoire.

En conséquence, une telle clause, en ce qu’elle attribue l’intégralité des parts d’une SCI à une seule personne de manière rétroactive, est sanctionnée par la nullité de la société par la Cour de cassation.
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