Loyers commerciaux et covid : une histoire sans fin ?
Publié le :
04/11/2020
04
novembre
nov.
11
2020
Les « outils » et les arguments pour mieux négocier
Alors que les discussions entre bailleurs et preneurs, concernant les loyers commerciaux échus pendant la première période de confinement, sont parfois encore en cours, voire n’ont pu aboutir à un accord, le Gouvernement a, une nouvelle fois, ordonné la fermeture des commerces non essentiels à la vie de la Nation le 29 octobre 2020 à minuit, remettant ainsi au goût du jour la question de l’exigibilité des loyers en cas d’interdiction de recevoir du public.Leur paiement est un problème majeur en cette période de crise sanitaire.
Lors de l’état d’urgence sanitaire proclamé le 23 mars 2020, le Gouvernement a adopté des dispositions très limitées, laissant un point d’interrogation sur le sort des loyers pour les entreprises non concernées.
S’il a pu, dans un premier temps, être pensé que la Covid-19 devait être analysée comme un évènement de force majeure entraînant la suspension des baux, cette conclusion a finalement été mise à mal puisque les cas dans lesquels il y a une impossibilité absolue de jouir et de disposer des locaux loués, et donc de suspendre le règlement de son loyer, se sont trouvés être extrêmement rares.
En outre, les aides étatiques n’ont couvert, en réalité, qu’une partie des charges des professionnels, imposant à certains d’avoir à faire face à des règlements de loyers notamment, sans avoir dégagé de chiffre d’affaires, pendant plusieurs semaines à la même période.
De leur côté, les Juridictions ont également fait preuve du plus grand silence.
A ce jour, seul le Tribunal judiciaire de PARIS, dans une décision du 10 juillet 2020, est venu rappeler que les loyers commerciaux, pendant la période d’interdiction de recevoir du public, restaient exigibles.
La même Juridiction a cependant invité bailleurs et preneurs à exécuter les contrats de bonne foi, en tenant compte des circonstances exceptionnelles et, par conséquent, à convenir d’un aménagement du paiement des loyers.
Elle n’a toutefois pas précisé si cet aménagement devait revêtir la forme d’une franchise de loyer partielle ou totale, d’un échelonnement, d’un abandon de loyer en contrepartie d’un report du terme du bail, etc.
Face au manque de réponses de nos Gouvernants et des représentants de la Justice, la solution à privilégier est, bien entendu, d’entrer en négociation, dès les premières semaines d’interdiction de recevoir du public, avec son bailleur ou son preneur.
Ce rapprochement doit permettre de préserver les bonnes relations et permettre de conserver son locataire, plutôt que de se retrouver avec un local vide.
Pour le locataire, il doit s’agir de trouver un arrangement, lui permettant de faire face au coût de son loyer, sans craindre une procédure aux fins d’expulsion ou une saisie de ses comptes bancaires.
Le Cabinet Pivoine avocats a réfléchi aux différentes solutions, qui peuvent être envisagées, et propose :
- une franchise partielle ou totale de loyers et/ou charges, en tenant compte des moyens financiers du bailleur, lequel peut avoir un prêt à régler pour l’achat des murs,
- un échelonnement des loyers, dont les modalités doivent être déterminées ensemble et non imposées à son cocontractant,
- un abandon de loyer en échange d’un report du terme du bail,
- la mise en place d’une clause de retour à meilleure fortune, laquelle permet au bailleur, qui consent à abandonner une partie du loyer, d’avoir la possibilité, dans le futur, de réclamer, de nouveau, la dette, si la situation de son preneur s’améliore,
- la mise en place d’un loyer indexé sur le chiffre d’affaires du locataire,
- la proposition faite au bailleur de devenir associé de l’entreprise locataire, afin, par exemple, de convertir une partie de la dette en prise de participation au capital ou en avantages en nature,
- l’ouverture d’une conciliation, afin de faire intervenir un négociateur tiers et d’obtenir, par voie de requête des délais (jusqu’à deux ans et/ou un gel de la dette locative ; cette procédure amiable n’est possible qu’en l’absence d’état de cessation des paiements,
- la demande d’une révision triennale à la baisse.
Lors de sa conférence de presse du 29 octobre, le Ministre de l’Economie a annoncé, outre :
- la réactivation du Fonds de solidarité,
- l’exonération et le report de cotisations sociales,
- des aménagements possibles au PGE, à savoir possibilité de le contracter jusqu’au 30 juin 2021, de l’amortir sur une durée supplémentaire d’un à cinq ans, d’un nouveau différé de 1 an portant la durée du différé à 2 ans,
- des prêts accordés directement par l’Etat à certaines entreprises qui ne trouveraient aucune solution de financement,
Ainsi, « tout bailleur qui sur les trois mois d’octobre, novembre et décembre 2020, accepte de renoncer à au moins un mois de loyer, pourra bénéficier d’un crédit d’impôt de 30% du montant des loyers abandonnés »
Le Cabinet PIVOINE AVOCATS est à vos côtés pour examiner votre situation, vous accompagner dans vos négociations avec vos partenaires et vous aider à trouver la solution la plus appropriée.
Historique
-
Loyers commerciaux et covid : une histoire sans fin ?
Publié le : 04/11/2020 04 novembre nov. 11 2020Baux commerciaux
Les « outils » et les arguments pour mieux négocier Alors que les discussions entre bailleurs et preneurs, concernant les loyers commerciaux échus pendant la première période de confinement, sont parfois encore en cours, voire n’ont pu aboutir à un accord, le Gouvernement a, une nouvelle fois, o...
-
SARL – Devoir de loyauté du dirigeant
Publié le : 29/10/2020 29 octobre oct. 10 2020Corporate, droit de sociétés, financement
Dérogation possible à l’unanimité des associés Le Cass. com., 18 mars 2020, n°18-17.010 Comme tout dirigeant, le gérant d’une SARL est tenu d’un devoir de loyauté envers celle-ci[1], ainsi qu’envers ses associés[2]. Il doit donc s'abstenir de créer et/ou de conduire une activité concurren... -
Faillite d’Elite Insurance
Publié le : 27/10/2020 27 octobre oct. 10 2020Construction, Immobilier et UrbanismeAssurance
60 000 assurés français impuissants suite à la résiliation de leur contrat Le 15 septembre 2020 a marqué la fin des contrats des 60.000 assurés français auprès de la compagnie ELITE INSURANCE. Cette compagnie d’assurance connaissait des difficultés depuis la fin de l’année 2018, qui avaient c... -
Signer un acte au nom de votre société
Publié le : 22/10/2020 22 octobre oct. 10 2020Corporate, droit de sociétés, financement
Comment le faire en toute sécurité ? Tout dirigeant d’entreprise signe des actes ou contrats au nom de la société. Quelques exemples de bonnes pratiques. I. Signature d’un acte au nom de la société par le dirigeant Cass. Com., 17 juillet 2020, n°18-19292 Les actes des dirigeants... -
COVID-19 et entreprise
Publié le : 22/10/2020 22 octobre oct. 10 2020Corporate, droit de sociétés, financementAssurance
Comment faire face à la seconde vague ? Alors que la seconde vague de Covid-19 est là, le Gouvernement a récemment pris des mesures contraignantes qui peuvent impacter le fonctionnement de votre activité. Mercredi 14 octobre, le Président de la République a également annoncé un couvre-feu,... -
GRANDE DISTRIBUTION et DROIT DE LA CONCURRENCE
Publié le : 14/10/2020 14 octobre oct. 10 2020Droit économique, de la distribution et de la concurrencePratiques anticoncurrentielles : précisions quant aux obligations des entreprises signataires d’un accord groupé. L’Autorité de la concurrence surveille de près la conclusion d’accords groupés entre les géants du secteur, ayant pour objet de négocier l’achat, le référencement de produits ou la ve...