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La possible « patrimonialisation » du bail rural : rappel des conditions de cession du bail rural

La possible « patrimonialisation » du bail rural : rappel des conditions de cession du bail rural

Auteur : Claire Garcia et Ghislaine Betton
Publié le : 18/07/2022 18 juillet juil. 07 2022
Droit rural, droit viticole

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1. La prohibition classique de toute cession du bail rural

Au contraire de la pratique très répandue en matière de bail commercial, le statut du fermage prévu par le Code rural et de la pêche maritime prohibe historiquement toute transmission de bail rural, sauf dans des cas limitativement énumérés. 
Cette prohibition est d’ordre public et ne peut être contournée par le biais de montages aboutissant in fine à la substitution d’un preneur au preneur initial et, ce, même sans opposition du bailleur, qui ne peut régulariser, par son acquiescement a posteriori, une cession interdite. 

Ainsi, constituent des cessions prohibées :
  • les cessions de bail rural à titre onéreux ;
  • les cessions de bail rural à titre gratuit ;
  • l’apport de son droit au bail à une société par le preneur ;
  • l’attribution du droit au bail à l’un des associés après dissolution d’une société, ou la continuation par la société absorbante des baux conclus par la société absorbée en cas de fusion de sociétés ;
En revanche, ne sont pas considérées comme des cessions interdites :
  • la résiliation amiable entre le propriétaire et le bailleur directement suivie de la conclusion d’un nouveau bail avec un tiers ;
  • la résiliation par l’un des copreneurs qui laisse le contrat initial subsister au profit des autres copreneurs ;
  • la mise à disposition d’une société des biens donnés à bail au preneur, dans les conditions prévues par le Code rural et de la pêche maritime ;
  • la cession des éléments mobiliers de l'exploitation et des améliorations faites sur le fonds 

2. Les exceptions liées à la nécessité d’assurer une « continuité d’exploitation »

Par exception, certaines cessions de bail limitativement énumérées sont cependant autorisées, aux fins notamment d’assurer la continuité des exploitations familiales. 

Ainsi, sont autorisées certaines cessions consenties au profit des proches du preneur :
  • le preneur peut céder le droit au bail à son conjoint ou à son partenaire en cas de pacs (à condition que le conjoint ou le partenaire collabore à l’exploitation), ou de ses descendants ayant atteint l’âge de la majorité ;
  • le fermier peut également librement associer à son bail comme copreneur son conjoint, le partenaire avec lequel il est lié par un pacs ou un descendant ayant atteint l'âge de la majorité ;
Toutefois, même dans le cas de ces exceptions strictement prévues par la loi, à peine de nullité de la cession et de résiliation du bail, le locataire qui entend céder son bail doit notifier au preneur, par courrier recommandé, son projet de cession, mentionnant l’identité du cessionnaire et la date de la cession projetée. 

La cession est subordonnée à l'agrément préalable, exprès ou tacite, du bailleur, conformément au droit commun qui, depuis l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, exige l’accord du cédé (C. civ., art. 1216, al. 1er). À défaut, elle peut être autorisée par le Tribunal paritaire des baux ruraux, l’opposition abusive du bailleur étant par ailleurs une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

En outre, la cession constituant une « faveur », seul peut en bénéficier le preneur qui a satisfait à toutes les obligations légales et conventionnelles.

Enfin, par exception, le transfert du bail rural est également autorisé en cas de procédure collective, de nouveau aux fins d’assurer la continuité de l’exploitation.

Ainsi, par exception aux règles classiquement applicables en procédures collectives, l'article L. 642-1, alinéa 3, du Code de commerce prévoit que le Tribunal peut autoriser le bailleur, son conjoint ou l'un de ses descendants à reprendre le fonds pour l'exploiter. 

Cet article prévoit que, lorsqu'un ensemble est essentiellement constitué du droit à un bail rural, le tribunal peut, sous certaines conditions, attribuer ce bail à un repreneur, constituant ainsi une réelle cession du droit au bail rural. 

Il convient de préciser que, malgré l’existence de ces exceptions, permettant une cession du droit au bail dans des cas limitativement énumérés, le statut du fermage prohibe de manière stricte la pratique du « pas de porte » (somme versée au locataire sortant) et du « coup de chapeau » (somme versée au bailleur) même dans les cas de cessions autorisées.

Il n’existait donc, jusqu’en 2006, aucun moyen pour le preneur de « valoriser » le droit au bail dont il bénéficiait pour son exploitation. 

3. Depuis 2006, vers une réelle possibilité de « patrimonialisation » du droit au bail rural

La loi d'orientation agricole n° 2006-11 du 5 janvier 2006 a institué une nouvelle forme de contrat : le bail cessible hors du cadre familial, codifié aux articles L418-1 à L418-5 du Code rural et de la pêche maritime, donnant ainsi la possibilité au bailleur et au preneur de convenir ensemble d’attribuer une réelle valeur au droit au bail, en rendant le bail cessible par le preneur. 
Pour être cessible « hors du cadre familial », le bail rural doit toutefois obéir à certaines conditions de forme et de fond :
  • il doit être passé en la forme authentique (acte notarié) ;
  • il doit contenir une clause expresse par laquelle le bailleur autorise le locataire à céder son bail ;
  • il doit être mentionné que les parties entendent que le bail soit soumis aux dispositions du chapitre VIII du livre IV du titre 1er du Code rural et de la pêche maritime ;
  • le fermage (loyer) peut dépasser de 50 % le maxima prévu par l’article L411-11 du Code rural et de la pêche maritime ;
  • sa durée minimale est de 18 ans, renouvelable pour une période de 9 ans à défaut de congé délivré par le bailleur ;
En outre, les parties au bail cessible peuvent choisir de déroger au statut du fermage par le biais de clauses validées par la Commission consultative paritaire départementale des baux ruraux.

Les avantages pour le preneur sont significatifs :
  • celui-ci étant admis à céder son bail à toute personne physique ou morale de son choix peut monnayer son droit au bail, la pratique des « pas de portes » étant parfaitement admise dans ce cas de figure ;
  • il aura droit à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement de son bail par le bailleur ;
Des avantages existent aussi pour le bailleur :
  • celui-ci peut percevoir un fermage d’un montant supérieur aux maxima prévu par l’article L411-11 du Code rural et de la pêche maritime ;
  • le bailleur, ayant donné un bien à bail cessible hors du cadre familial, peut délivrer un congé, qui n’a pas à être motivé, à la fin du bail initial non renouvelé, par exception au statut du fermage, qui prévoit des cas limitativement énumérés dans lesquels le bailleur peut donner congé. 
  • il convient également de préciser que la pratique du bail cessible hors cadre familial permet au bailleur et au preneur de faire échec au droit de préemption de la SAFER. 
  • En effet, lorsque le bail cessible a été conclu depuis au moins 3 ans, la vente des biens loués ne se trouve pas soumise au droit de préemption de la SAFER, de sorte que le preneur ne peut pas discuter le prix et les conditions de la vente à la baisse (seule une notification préalable est prévue dans cette hypothèse).
  • enfin, le bailleur n’est pas dépourvu de droit de regard sur la personne du cessionnaire puisque, à peine de nullité de la cession et de résiliation du bail, le locataire qui entend céder son bail doit notifier au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, un projet de cession mentionnant l'identité du cessionnaire pressenti et la date de la cession projetée. En cas de refus, l’autorisation de cession sera tranchée par le Tribunal paritaire des baux ruraux. 

Fort de son expertise en droit rural, le cabinet PIVOINE AVOCATS vous conseille et vous accompagne dans le conseil et la négociation de vos contrats aux fins d’optimiser au mieux votre exploitation. Contactez-nous !
 
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