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LA JUSTIFICATION DES CHARGES RECUPERABLES ET LE RENFORCEMENT DE LA PRISE EN COMPTE DES CHARGES ANORMALES PESANT SUR LE LOCATAIRE

LA JUSTIFICATION DES CHARGES RECUPERABLES ET LE RENFORCEMENT DE LA PRISE EN COMPTE DES CHARGES ANORMALES PESANT SUR LE LOCATAIRE

Publié le : 12/02/2026 12 février févr. 02 2026
Baux commerciaux

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Soumis au régime spécifique du bail commercial, le bailleur et le preneur doivent respecter les dispositions des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

Par deux nouvelles décisions du 29 janvier 2026, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation a apporté plusieurs précisions.
 

Preuve et charge de la justification des charges récupérables : clarification de l’article R 145-36 du Code du Commerce

Cass. 3e civile, 29 janvier 2026, n°24-14.982

Dans cette première affaire, le bailleur a signifié au locataire un commandement de payer des charges visant la clause résolutoire insérée au bail.

Le locataire a assigné le bailleur en contestation du commandement de payer.

Les juges d’appel ont condamné le locataire au paiement du solde locatif, prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur et retiennent que le bailleur avait suffisamment justifié les charges en les tenant à disposition du preneur.

Dans son pourvoi, le locataire soutient que le bailleur qui réclame le remboursement de dépenses et taxes doit établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges et qu’il doit, à la demande du locataire, lui communiquer tous les documents justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances.

La question centrale portait sur l’obligation du bailleur de justifier les charges récupérables et l’obligation de communication des justificatifs (art. R. 145‑36 C. com.). Le locataire demandait les justificatifs, mais la bailleresse se contentait de les tenir à disposition. La question était donc la suivante : Le bailleur peut‑il se borner à mettre les justificatifs à disposition du locataire, ou doit‑il les lui envoyer sur demande ?

Après avoir rappelé l’exigence renforcée de la nécessité de prouver les charges locatives réclamées au preneur au visa de l’article 1353 du Code Civil, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel uniquement sur la question de la communication des justificatifs de charges. Elle consacre une solution claire : Le bailleur doit transmettre (envoyer) les justificatifs des charges au locataire qui en fait la demande ; il ne peut pas se contenter de les tenir à disposition. C’est l’apport majeur de l’arrêt.

C’est la première fois que la Cour de cassation formule aussi explicitement cette obligation de transmission, et non de « mise à disposition ».

Cette décision est importante en matière de baux commerciaux, car elle :
  • renforce l’obligation de transparence du bailleur,
  • impose une communication active des justificatifs de charges par le bailleur,
  • précise les conditions de validité des demandes de paiement et des clauses résolutoires.
Cela renforce la protection du locataire, qui n’a plus à se déplacer ou négocier pour obtenir transparence.


Renforcement de la prise en compte des charges anormales pesant sur le locataire dans la fixation de la valeur locative pour la détermination de l’indemnité d’occupation : la taxe foncière supportée par le locataire doit diminuer la valeur locative servant au calcul de l’indemnité d’occupation

Cass. 3e civile, 29 janvier 2026, n°24-17.227

Dans la seconde décision du 29 janvier 2026, le bailleur a délivré au preneur un congé avec offre de renouvellement.

Le preneur a accepté le principe du renouvellement mais refusé le loyer proposé. Il a donc exercé son droit d’option et a assigné le bailleur en fixation de l’indemnité d’occupation à la valeur locative due entre 2015 et 2017 et en restitution des sommes trop versées sur la même période au titre des loyers et charges.

Les juges d’appel ont jugé que le preneur restait tenu de la taxe foncière en plus du paiement des loyers de sorte que l’indemnité d’occupation devait intégrer la taxe foncière.

Dans son pourvoi, le locataire rappelle qu’en principe, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur mais que si ce dernier a transféré la charge de la taxe foncière au locataire, cela entraîne une diminution de la valeur locative servant de base à l’indemnité d’occupation.

La question portait sur l’effet d’une clause du bail mettant à la charge du locataire le paiement de la taxe foncière, normalement due par le bailleur : la taxe foncière supportée par le locataire doit‑elle conduire à diminuer la valeur locative servant de base à l’indemnité d’occupation ?

La Cour casse partiellement l'arrêt au motif que la valeur locative doit être fixée selon les oblig­ations respectives des parties (art. L. 145‑33 C. com.) et que les charges qui incombent normalement au bailleur mais sont transférées au locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative (art. R. 145‑8 C. com.).

Ainsi :
  • Lorsque la taxe foncière, normalement due par le bailleur, est transférée au locataire sans contrepartie, cela réduit la valeur locative.
  • La Cour d'appel aurait dû en tenir compte pour fixer l’indemnité d’occupation.
La Cour de cassation réaffirme une règle constante mais essentielle : la valeur locative n'est pas qu’un chiffre abstrait : elle dépend des obligations effectives supportées par chacune des parties.

Un bailleur qui transfère des charges normalement à sa charge ne peut pas réclamer une indemnité d’occupation calculée comme si le locataire ne supportait pas ces charges.

Cette décision est importante pour les baux commerciaux et concerne notamment :
  • les renouvellements conflictuels,
  • les fixations judiciaires de loyer,
  • les indemnités d’occupation après exercice du droit d’option.
Fort de son expertise, le Cabinet Pivoine Avocats vous conseille et vous accompagne en matière de baux commerciaux.

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