BAIL RURAL : SOYEZ VIGILANTS, L'AUTORISATION D’EXPLOITER RESTE PARFOIS EXIGÉE.
Publié le :
26/08/2020
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2020
Autorisation d’exploiter :
Une condition parfois nécessaire à la validité du bail rural et celle de sa cession.
Ghislaine Betton fait le point sur le sujet...
Selon l'article L 331-6 du Code rural et de la pêche maritime (CRPM), si le preneur d'un bail rural est tenu d'obtenir une autorisation d'exploiter en application de l'article 331-2 du même code, la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l'octroi de cette autorisatio.
Dans quels cas le preneur est-il dans l'obligation de solliciter une autorisation d'exploiter ?
Aux termes de l’article 331-2 du CRPM, le preneur est tenu de solliciter auprès du Préfet de région une autorisation d’exploiter, lorsqu’il est dans l’un des cas suivants :
- Lorsque l’installation, l’agrandissement ou la réunion d’exploitations impliquée par le bail met en valeur une exploitation dont la surface excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles (SDREA),
- Lorsque l’installation, l’agrandissement ou la réunion d’exploitations impliquée par le bail aboutit à la suppression d’une exploitation dont la surface dépasse le seuil du SDREA, ou ramène la surface d’une exploitation agricole en-deçà de ce seuil, ou bien encore prive une exploitation d’un bâtiment essentiel à son fonctionnement, sauf si ce bâtiment est reconstruit ou remplace,
- Lorsque l’installation, l’agrandissement ou la réunion d’exploitations impliquée par le bail est faite au bénéfice d’une exploitation dont l’un des membres exploitants ne remplit pas les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle fixées par voie réglementaire, ou ne comporte aucun membre exploitant, ou bien lorsque l’exploitant est pluriactif, qu’il remplit les conditions de capacité ou d'expérience requises, et que ses revenus extra-agricoles excèdent 3 120 fois le smic horaire, à l'exception des exploitants en installation progressive,
- Lorsque le SDREA le prévoit, les agrandissements ou réunions d'exploitations pour les biens dont la distance à l’égard du siège de l'exploitation du preneur est supérieure à un maximum qu'il fixe,
- Lorsque les créations ou extensions de capacité des ateliers de production hors sol dépassent le seuil de production fixé par le SDREA. La demande d’autorisation peut être faite en ligne via LOGICS, ou l’envoi par courrier du formulaire CERFA 11534.
Bon à savoir
Dans le cadre d’un plan de cession, si l’exploitation est essentiellement constituée d’un bail rural, le Tribunal peut décider de son attribution à un repreneur, sans exiger de lui qu’il justifie d’une autorisation d’exploiter (Art L 621-84 C.com). Toutefois, la validité du bail cédé dépendra de l’autorisation d’exploiter obtenu par le cédant, car si ce dernier n’a pas respecté son obligation d’obtenir cette autorisation, ou s’il s’est vu opposer un refus d’autorisation devenu définitif, le cessionnaire deviendra le malheureux preneur d’un bail nul (Cass, com, 28 octobre 2008 n°06-20.584).
Les conséquences du non-respect de l’obligation de solliciter une autorisation d’exploiter ?
L’article L 331-6 du CRPM prévoit que le preneur qui n’a pas sollicité d’autorisation, ou qui s’est vu opposer un refus d’autorisation devenu définitif, et qui n’a pas respecté la mise en demeure qui lui a été faite par le Préfet de cesser d’exploiter dans un délai imparti, encourt la nullité de son bail qui peut être sollicitée par le Bailleur, le Préfet, et la SAFER dans l’exercice de son droit de préemption devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.
Il convient d’ajouter qu’en application de l’article L 331-7 alinéa 5 du CRPM, la nullité du bail rural peut bien sûr s’accompagner d’une sanction financière infligée au preneur par l’autorité administrative, et dont le montant est compris entre 304,90 et 914,70 euros par hectare. Néanmoins, il convient de préciser que si le défaut d’autorisation d’exploiter est aussi un motif de nonrenouvellement du bail rural, il ne s’agit en revanche pas d’un motif de résiliation dont le bailleur peut se prévaloir en cours de bail (CA Poitiers, 3 novembre 1986 n°1899/86 ; Cass. 3° civ., 20 juin 2019, n° 18-12417). Un futur preneur doit donc vérifier s’il est soumis à l’obligation légale de solliciter une autorisation d’exploiter, afin de s’assurer de la validité de son bail rural, ou de la cession dont il a bénéficié. La question de cette validité sera d’autant plus épineuse lors d’une offre de reprise.
Le Cabinet Pivoine est à vos côtés afin de vous accompagner dans l’obtention de vos autorisations d’exploiter , dans toutes problématiques relatives à la validité de votre bail rural, ou de sa cession, ainsi que dans l’étude de vos offres de reprise impliquant un bail rural.
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