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Adoption de la loi visant à simplifier la vie économique (Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026) : point sur les baux commerciaux

Adoption de la loi visant à simplifier la vie économique (Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026) : point sur les baux commerciaux

Publié le : 25/06/2026 25 juin juin 06 2026
Corporate, droit de sociétés, financement

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Publiée au Journal Officiel du 27 mai 2026, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique vise notamment à modifier certaines dispositions du Code de commerce relatifs au statut des baux commerciaux, qui sont désormais, toutes applicables.
 

Possibilité de payer mensuellement le loyer (nouvel article L 145-32-1)


En l'absence d'arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n'ont pas fait l'objet d'une contestation préalable, le locataire d’un local commercial, artisanal ou de services, peut de droit, sur simple demande, régler ses loyers mensuellement et non plus trimestriellement.

La loi ne précise pas les modalités de cette demande ni son destinataire (bailleur ou administrateur). Toute précaution sera prise.

Cette disposition est applicable aux baux en cours et prend effet à la prochaine échéance de paiement.

Elle est d’ordre public et le bailleur ne pourra s’y opposer.
 

Limitations des variations de l’indice des loyers commerciaux (nouvel article L 145-38-1)

Déjà validées par la jurisprudence, les baux peuvent désormais prévoir une clause limitant, à la hausse comme à la baisse, dans les mêmes proportions, les variations annuelles du loyer liées à l’indice des loyers commerciaux (ILC) prises en compte lors de la révision du loyer.

Bailleur et preneur ont ainsi la possibilité de limiter, à un pourcentage déterminé, l’augmentation ou la diminution du loyer, réduisant ainsi les effets des fluctuations de l’ILC.

Cette disposition se limite à l’ILC et n’a pas été étendue à d’autres indices, pour autant elles devraient également trouver à s’appliquer.
 

Garanties d’un bail commercial – Restitutions (3 nouveaux alinéas à l’article L.145-40)

L'article L. 145-40 du code de commerce dispose que, lorsque le dépôt de garantie (ou loyers payés d’avance) représente une somme supérieure à deux termes de loyer, des intérêts sont dus au locataire.

La nouvelle loi ajoute trois alinéas pour (i) limiter le montant du dépôt de garantie, (ii) prévoir son sort en cas de vente de l'immeuble et (iii) prévoir sa restitution.
 
  1. Lors de la conclusion d’un bail ou de son renouvellement, le dépôt de garantie est  plafonné à un montant égal à un trimestre de loyer, lorsque le local bénéficie du droit à la mensualisation. Il en va de même de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature.

Ainsi le bailleur pourrait disposer à la fois d’un dépôt de garantie de trois mois et d’autres garanties équivalentes à trois mois, bénéficiant ainsi d’un montant total de garanties égales à deux trimestres de loyers.

Ces sommes ne portent pas intérêts.
 
  1. Sort du dépôt de garantie en cas de vente de l’immeuble

En cas de vente, l’obligation de restitution des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur.

Les autres garanties deviennent automatiquement caduques et le propriétaire-vendeur a l'obligation « de restituer au preneur les documents afférents (aux diverses garanties) et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois ».

Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux ventes intervenant après le 26 août 2026.
 
  1. Restitution du dépôt de garantie

Le solde du dépôt de garantie (éventuellement réduit des sommes revenant au bailleur) doit être restitué dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois après la remise des clés.

La remise des clés doit être faite en mains propres ou LRAR.

Les autres garanties, quant à elles, devront être levées et restituées dans un délai maximal de six mois.

En cas de changement de bailleur, l’obligation de restituer les sommes versées à titre de garantie sera transférée au nouveau bailleur. 

Ces dispositions sont applicables aux baux en cours d'exécution au 26 mai 2026 lorsque la remise des clés intervient après le 26 août 2026.
 

Limitation du droit de préemption (nouvel alinéa article L.145-46-1)

L’article L. 145-46-1 du Code de commerce instaure un droit de préemption du preneur à bail lorsque le bailleur souhaite vendre ses locaux.

La loi de simplification restreint l’application de ce droit de préemption aux locaux précisément définis par les textes (nouvel alinéa de l’article L.145-46-1), à savoir :
 
  • Pour les locaux à usage commercial : « tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l'exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts » ;

Ainsi le droit de préemption ne s’applique plus aux bureaux tels que définis à l’article R.145-11 du code de commerce, ce qui inclut banque, agence de voyages, bureau de change, agence immobilière, boutiques avec vitrines sur rue….
 
  • Pour les locaux à usage artisanal : tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d'Etat, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l'exclusion des entrepôts.

Ces dispositions restrictives s’appliquent aux cessions intervenant après le 26 mai 2026.
 

Conditions pour obtenir la suspension d’une clause résolutoire et des délais de paiements (nouvelle rédaction de l’article L 145-41)

Pour obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, le juge avait, avant la loi du 26 mai 2026, un pouvoir souverain et pouvait accorder des délais en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

Désormais, le locataire devra justifier de sa capacité à régler sa dette locative et la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience.

Par ailleurs, la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être prononcée tant que la résiliation du bail n’a pas été définitivement constatée ou prononcée par une décision de justice devenue définitive.
 

Dispositions concernant les ERP

Déclaration de conformité des travaux des ERP

La loi allège le régime d’autorisation des travaux dans certains établissements recevant du public (ERP).

Désormais, les ERP de moins de 300 mètres carrés, disposant d’un système d’extinction adapté au risque d’incendie ou situés dans une gare, pourront remplacer l'autorisation de travaux par une déclaration de conformité aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie. Cette déclaration devra toutefois être certifiée par un tiers indépendant et compétent, puis transmise à l’autorité administrative avant le début des travaux. Cette dernière conservera un droit d’opposition.

Ces dispositions seront applicables sous réserve de la publication d’un décret.

Mesures d’accompagnement

Les ERP font l'objet de contrôles périodiques par des commissions de sécurité et d’accessibilité visant à vérifier le respect des règles de sécurité incendie et d'accessibilité.

La loi du 26 mai 2026 permet aux microentreprises et petites et moyennes entreprises de demander une visite de conseil préalable réalisée par une sous-commission spécialisée, qui leur permettra d’être informées sur les normes applicables et d’être assistées dans les démarches de mise en conformité avant tout contrôle officiel.

Les modalités de cette visite doivent encore être précisées par Décret.

Les éventuels coûts supportés par les collectivités territoriales au titre de ces visites seront compensés par une majoration de la dotation globale de fonctionnement versée par l’État grâce à la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs.

Fort de son expertise, le Cabinet PIVOINE AVOCATS vous conseille et vous accompagne.
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