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La responsabilité du tiers acquéreur complice de la violation du mandat de l’agent immobilier

La responsabilité du tiers acquéreur complice de la violation du mandat de l’agent immobilier

Publié le : 27/07/2026 27 juillet juil. 07 2026
Responsabilité contractuelle - Conflits commerciaux
Procédure civile

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Auteurs : Ghislaine BETTON, Alice HEROLE, Marie Léa NOVARINA
Matière : Droit civil, Droit commercial

Pour certains, l’idée peut être tentante : Contacter directement le vendeur d’un bien immobilier que l’on a visité, pour contourner la commission de l’agent, et mieux négocier le prix du bien proposé à la vente. Mais, en réalité, cette pratique peut engager la responsabilité de l’acquéreur complice de la violation du mandat de l’agent immobilier !

C’est bien ce que souligne la décision de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, du 7 mai 2026 (Cass, civ 3, 7 mai 2026 n°24-10.637).

En l’espèce, un agent immobilier avait fait visiter une villa à des acquéreurs, qui s’étaient finalement accordés directement avec le vendeur pour conclure la vente entre eux, et ce sans rémunération de l’agent. L’agent a donc décidé de poursuivre les acquéreurs.

A l’issue de la première instance, la Cour d’appel d’Aix-En-Provence a condamné, par arrêt du 5 avril 2018, les acquéreurs à s’acquitter de dommages-intérêts auprès de l’agent immobilier. En effet, même si les acquéreurs sont tiers au mandat de vente, ces derniers ont fait perdre à l’agent son droit à commission en procédant à des manœuvres frauduleuses.

Les acquéreurs ont formé un pourvoi en cassation aux moyens « que n'est pas fautif ni frauduleux le fait, pour l'acquéreur non lié contractuellement à l'agent immobilier, titulaire d'un mandat non exclusif de vente, par l'intermédiaire duquel il a visité le bien, d'adresser une nouvelle offre d'achat directement aux vendeurs et de conclure finalement la vente avec eux ».

La troisième chambre civile s’est donc trouvée saisie de la question suivante : Les tiers acquéreurs peuvent ils engager leur responsabilité civile délictuelle lorsque ces derniers se sont rendus complices de la violation des obligations contractuelles du vendeur ?

La troisième chambre a répondu par l’affirmative, au visa des articles 1200 et 1240 du Code civil, dans le cadre d’un arrêt de rejet. La Cour indiquant « que le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle. »

Elle ajoute « La cour d'appel a énoncé à bon droit que, si l'acquéreur n'est pas partie au contrat de mandat, il est susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de l'agent immobilier, lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission et que tel est le cas lorsque l'absence de droit à rémunération de l'agent immobilier procède de manœuvres frauduleuses »

Deux choses à retenir :
 
  1. Il s’agit d’une position ancienne appliquée en présence d’un mandat non-exclusif

Cette décision confirme une position quasi-identique adoptée par l’assemblée plénière de la Cour de cassation le 9 mai 2008 (Cass, ap, 9 mai 2008 n°07-12.449).

Toutefois l’arrêt du 7 mai 2026 apporte une certaine nouveauté dans la mesure où, comme le souligne le pourvoi, le mandat conclu avec l’agent immobilier était non-exclusif, autorisant de ce fait le vendeur à s’adjoindre les services d’autres agents pour trouver des acquéreurs potentiels.

Malgré ces circonstances, la Cour de cassation considère que les tiers acquéreurs ont bien participé à la violation du mandat et qu’ils doivent engager leur responsabilité. Ceci sûrement car, en l’espèce, les acquéreurs ont été mis en relation avec le vendeur grâce à l’agent immobilier qui s’est vu priver de sa rémunération.
 
  1. Cette décision s’appuie sur la caractérisation de manœuvres frauduleuses

La Cour de cassation a caractérisé les manœuvres frauduleuses comme suit :
 
  • Les acquéreurs avaient connaissance du droit à rémunération de l’agent qui leur avait fait visiter le bien ;
  • La promesse de vente signée cinq semaines après la visite, à l’insu de l’agent, comportait une clause stipulant que l’acquéreur s’engageait à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites pouvant être formulées par les agences immobilières qu’il aurait contacté pour la présentation du bien ;
  • L’acte authentique de vente ne reprenait pas la clause évoquée, ni l’entremise de l’agent.

Ainsi, le comportement d’ensemble des acquéreurs traduisait une volonté d’agir en fraude des droits de l’agent, ce qui permettait d’engager leur responsabilité.

Fort de son expertise, le Cabinet Pivoine Avocats vous conseille et vous accompagne en contentieux commercial devant les Juridictions.

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