SCI : Définition de la prépondérance immobilière
Auteur : Barbara Brau
Publié le :
02/04/2024
02
avril
avr.
04
2024
La définition de la prépondérance immobilière d’une société a une importance en matière fiscale pour l’application ou non du régime des plus ou moins-values à long terme, et le calcul des droits d’enregistrement.
Une société est qualifiée de société à prépondérance immobilière lorsque son actif est à la date de la cession des titres (ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession) constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière, à moins que ces biens ne soient affectés par l’entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale.
Deux jurisprudences récentes viennent d’apporter un éclairage sur la qualification de prépondérance immobilière d’une SCI non cotée dont les tires sont détenus par des sociétés à l’IS :
- La Cour Administrative d’Appel de Nantes, a dans son arrêt du 9 février 2024 retenu les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier pour apprécier la prépondérance immobilière et ce, alors même qu’ils n’étaient pas inscrits au bilan.
N’ont pas été retenus par la Cour d’Appel les arguments invoqués par la SAS qui avait cédé les parts de ses SCI et placé les plus-values sous le régime des plus-values à long terme à 0 % à savoir, l’absence d’inscription des crédit-baux à son actif et le fait que tant que la société n’acquérait pas la propriété de l’immeuble, les droits détenus dans le cadre d’un crédit-bail immobilier constituaient des droits de nature mobilière.
- le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 29 septembre 2023, a reconnu que des SCI ayant pour seule activité de louer les locaux, sont à prépondérance immobilière si les locaux loués ne sont pas affectés à leur propre exploitation.
Une société holding avait cédé les titres qu’elle détenait dans trois SNC constituées pour la construction et l’exploitation d’un centre commercial. Le Conseil d’État a considéré que les immeubles affectés par l’entreprise à sa propre exploitation, qui ne sont pas pris en considération pour apprécier si une société est à prépondérance immobilière s’entendent exclusivement de ses moyens permanents d’exploitation, à l’exclusion des immeubles qui sont l’objet même de cette exploitation ou qui constituent des placements en capitaux. En l’espèce, les SNC avaient pour seule activité la location nue des locaux qu’elles construisaient. En conséquence, les immeubles donnés en location par ces SNC n’étaient pas affectés à leur exploitation et devaient être pris en compte pour déterminer si ces sociétés étaient à prépondérance immobilière. La plus-value résultant de la cession de ces participations relevait donc du taux d’IS de droit commun.
Cette décision est conforme à la doctrine administrative selon laquelle les immeubles affectés à l’exploitation s’entendent exclusivement des moyens permanents d’exploitation. Ne sont donc pas visés par cette disposition, notamment, (i) les immeubles constituant le stock immobilier des sociétés de construction-vente ou des sociétés qui se livrent à une activité de marchand de biens ; (ii) les immeubles donnés en location nus, meublés ou moyennant des redevances calculées d’après le chiffre d’affaires des entreprises locataires ; (iii) les droits sociaux de sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière.
L’équipe du cabinet Pivoine Avocats vous accompagne et vous conseille en la matière.
Historique
-
Cession de contrôle d’une société : exception à la présomption de solidarité passive
Publié le : 25/04/2024 25 avril avr. 04 2024Corporate, droit de sociétés, financement
Un arrêt récent de la Cour de cassation en date du 24 janvier 2024 revient sur la solidarité passive présumée dans les actes de commerce. Cette notion permet à un créancier, en cas de codébiteurs d’une même obligation, de réclamer le paiement de l’intégralité de la dette à un seul de ces co... -
13 mars 2024
Publié le : 24/04/2024 24 avril avr. 04 2024Entreprises en difficultésIl résulte de l’article 2321 du code civil que le garant autonome s’oblige à payer la dette d’un tiers de manière indépendante et que son obligation a un objet distinct de celle du débiteur principal. Dès lors, l’engagement de payer à première demande les échéances non honorées d’un plan de redressement, qui dépend du respect par le débiteur de ses propres obligations, n’est pas une garantie autonome.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 mars 2024, 22-15.438 -
13 mars 2024
Publié le : 24/04/2024 24 avril avr. 04 2024Corporate, droit de sociétés, financementIl résulte de l'article L. 228-11, alinéa 3, du code de commerce que seules les actions privées de tout droit de vote sont prises en compte pour le calcul du plafond de la moitié du capital social.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 mars 2024, 22-12.205 -
Pas de garantie décennale pour les travaux sur les constructions existantes
Publié le : 18/04/2024 18 avril avr. 04 2024Construction, Immobilier et Urbanisme
Par un arrêt du 21 mars 2024, la 3ème chambre civile revient sur sa jurisprudence relative à la garantie décennale résultant de l’installation d’équipements sur existants. En refusant à ces derniers la qualification d’ouvrage, elle les exclut du carcan de la garantie décennale et biennale d... -
SCI : Définition de la prépondérance immobilière
Publié le : 02/04/2024 02 avril avr. 04 2024Corporate, droit de sociétés, financementDroit fiscal
La définition de la prépondérance immobilière d’une société a une importance en matière fiscale pour l’application ou non du régime des plus ou moins-values à long terme, et le calcul des droits d’enregistrement. Une société est qualifiée de société à prépondérance immobilière lorsque so...
-
Décisions ponctuelles et caractère léonin
Publié le : 26/03/2024 26 mars mars 03 2024ActualitésCorporate, droit de sociétés, financementVeille juridique / Corporate, droit des sociétés, financement
Dans les sociétés de personnes, les associés sont personnellement soumis à l’impôt sur les bénéfices de la société, à proportion de leur participation au capital et supportent également les pertes, à proportion de leur participation au capital. Pour autant, les statuts ou un pacte extra-statutair...