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Refus de renouvellement d’un bail commercial

Refus de renouvellement d’un bail commercial

Publié le : 26/03/2021 26 mars mars 03 2021
Baux commerciaux

Les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction sont elles conformes à la Constitution 

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Saisi par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, d’une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel s’est prononcé, par une décision rendue le 5 mars 2021, sur la conformité aux droits et libertés garanties par la Constitution, de l’article L145-14 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2000-912 du 18 septembre 2000 relative à la partie législative du Code de commerce.

Pour rappel, l’article L145-14 prévoit le paiement par le bailleur, en cas de refus du renouvellement du bail, d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement.
Il dispose que « Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ». 

Le Conseil constitutionnel, interrogé tant sur le principe de l’indemnité d’éviction que sur les modalités de détermination de son montant qui pourrait alors être disproportionné, déclare conforme à la constitution la réintégration de la valeur marchande du fonds de commerce déterminé selon les usages de la profession dans le calcul de l’indemnité d’éviction, écartant ainsi l’ensemble des griefs invoqués par le requérant.

Sur l’atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur :

Si le Conseil reconnait l’existence d’une atteinte au droit de propriété du bailleur, en « restreignant son droit de disposer librement de son bien à l'expiration du bail », il considère toutefois que cette atteinte poursuit un objectif d’intérêt général, lequel est le souhait du législateur de permettre la poursuite de l’activité du locataire par cette indemnisation et la viabilité des entreprises commerciales et artisanales. 

En outre, il rappelle que « l’indemnité due au locataire évincé est égale au préjudice que lui cause le non renouvellement de son bail. » Par conséquent, la valeur marchande qui y est intégrée ne correspond qu’à la part de cette valeur perdue par le locataire et n’est due que « lorsque le locataire a effectivement exploité son fonds de commerce dans des conditions conformes au bail au cours des trois années ayant précédé sa date d’expiration. »

Il précise enfin que le bailleur conserve la possibilité de vendre son bien ou d’en percevoir un loyer. Les limitations apportées à l’exercice du droit de propriété sont donc justifiées par un intérêt général et sont proportionnées au but poursuivi.  

De ce fait, les dispositions de l’article L145-14 du Code de commerce ne méconnaissent pas le droit de propriété. 

Sur la méconnaissance du principe d’égalité devant la loi : 

Le requérant soutenait que les dispositions de l’article précité seraient contraires au principe d’égalité devant la loi en ce qu’elles institueraient une double différence de traitement :
  • D’une part, la valeur marchande du fonds de commerce comprise dans l’indemnité d’éviction est déterminée suivant les usages de la profession, ce qui pourrait créer une différence de traitement injustifiée entre les bailleurs selon la nature de l’activité exercée dans l’immeuble donné à bail
  • D’autre part, seuls les baux commerciaux donnent lieu au paiement d’une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail, contrairement à d’autres types de baux tels que les baux professionnels par exemple. 
Le Conseil constitutionnel juge que « Le principe d'égalité ne s'oppose ni à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes, ni à ce qu'il déroge à l'égalité pour des raisons d'intérêt général, pourvu que, dans l'un et l'autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l'objet de la loi qui l'établit. »

Ainsi, en se bornant à préciser les modalités d’évaluation du fonds de commerce, et ce en fonction des usages de la profession, les dispositions contestées n’instituent aucune différence de traitement.

Par ailleurs, la différence de traitement résultant du paiement d’une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement d’un bail commercial n’est que la conséquence de la différence de situation des parties à un bail d’un local dans lequel est exploité ou non un fonds de commerce, 

S’agissant enfin des griefs tirés de l’incompétence négative et de la méconnaissance de la liberté contractuelle et de la liberté d’entreprendre, le Conseil constitutionnel déclare conformes les dispositions de l’article L145-14 du Code de commerce dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2000-912 du 18 septembre 2000, ainsi qu’à tout droit ou liberté que la Constitution garantit. 
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