Loyers Covid : Assimilation de l’impossibilité d’exploiter
Auteur : Barbara Brau et Ghislaine Betton
Publié le :
15/02/2021
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Le tribunal judiciaire de Paris a, le 20 janvier 2021, jugé que l'impossibilité d'exploiter les lieux loués en raison de la fermeture des commerces pendant le premier confinement est assimilable à la perte fortuite du local prévue par l'article 1722 du Code civil. Pour cette raison, le locataire serait donc libéré de l'obligation de payer le loyer durant cette période.
En l’espèce, un commerçant, qui exploitait un magasin non alimentaire, en vertu d'un bail commercial, s’est vu pratiquer, à la requête de son bailleur, une saisie-attribution sur son compte bancaire en paiement des loyers du deuxième trimestre 2020.
Retenant l’impossibilité juridique d’exploiter les locaux ensuite d’une décision des pouvoirs publics, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris a ordonné la mainlevée de cette saisie-attribution.
Il estime que cette impossibilité d’exploiter est assimilable à la perte de la chose louée visée par l'article 1722 du Code civil qui dispose :
« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. »
Ainsi, selon le Tribunal judiciaire, le bailleur ne pouvait réclamer à son locataire le paiement des loyers dus pendant le premier confinement, ce dernier se trouvant dans l’impossibilité juridique de jouir des locaux.
La question de l’exigibilité des loyers fait débat depuis le début de la crise sanitaire. Les locataires, poursuivis par leurs bailleurs en paiement des loyers, ont invoqué, avec plus ou moins de succès, différents arguments tirés du code civil, tels que l’exécution de bonne foi des contrats, l'exception d'inexécution, la force majeure, l'imprévision.
Ces solutions sont appréciées de manière variable d’une Juridiction à l’autre et parfois même de façon contradictoire.
Pour autant, c’est la première fois qu’un juge se prononce en ce sens dans le cas de la fermeture d’un commerce du fait de restrictions sanitaires liées à l'épidémie de Covid-19, et ce alors même que la jurisprudence admet déjà depuis longtemps la possibilité d’invoquer la perte par cas fortuit pour des faits de nature juridique (interdiction administrative d’exploiter pour défaut du respect des conditions de sécurité ; interdiction d’exploiter dans un périmètre de rénovation urbaine résultant d'une disposition légale).
En tout état de cause, cette solution, qui reste un jugement de première instance, pourrait bien être mise à mal par les juridictions supérieures, dès lors que pour retenir que les loyers ne sont plus exigibles, il faut que l’impossibilité soit absolue.
En l’occurrence, dans la mesure où le locataire a occupé les locaux pendant le confinement, puisque ses meubles y demeuraient et qu’il avait la possibilité d’user du bien pour des activités permises, telles que des activités comptables, administratives, ventes à emporter, etc, l’impossibilité ne doit pas être qualifiée d’absolue, de sorte que les loyers resteraient dus.
En outre, généraliser la décision de la Juridiction parisienne pourrait aboutir à un traitement particulièrement défavorable des bailleurs.
Ceci étant, la solution adoptée démontre que les Juridictions persistent à trouver des issues pour le règlement des loyers exigibles pendant le premier confinement, quitte à faire du sur-mesure et à opter pour des raisonnements contradictoires d’un dossier à l’autre.
Affaire à suivre…
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