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Révision et renouvellement : Baisse du loyer commercial suite à la crise sanitaire

Révision et renouvellement : Baisse du loyer commercial suite à la crise sanitaire

Auteur : Ghislaine Betton et Alice Herole
Publié le : 20/10/2021 20 octobre oct. 10 2021
Baux commerciaux

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Les mesures d’interdiction adoptées à la suite de la crise sanitaire, qui a débuté le 14 mars 2020, ont impliqué la fermeture de nombreux commerces non essentiels, qui se sont alors trouvés brutalement dans l’impossibilité de générer le chiffre d’affaires nécessaire au paiement des charges de leur activité, tels que les loyers commerciaux.

Aux termes de ces mesures, ces commerces, impactés par de longs mois de fermeture, n’ont pas pu retrouver leur rentabilité d’antan, et se situent parfois dans des secteurs commercialement en déclin du fait, notamment, de la fermeture définitive de nombreuses entreprises, et magasins, qui n’ont pas su traverser cette période de crise.

Ces circonstances ont d’abord généré un contentieux fourni en matière de force majeure, d’exception d’inexécution, d’imprévision, et de perte juridique de la chose louée.

Cependant, hormis le cas spécifique de l’imprévision qui ne concerne que les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2016, ces matières n’ont vocation à régler que la question de la réduction, voire du non-paiement, des loyers commerciaux échus pendant les mesures d’interdiction.

Elles ne sont ainsi pas de nature à régler la baisse durable du montant du loyer commercial, que certains commerces impactés par les mesures prises, durant la crise, n’ont plus les moyens d’assumer.

Cette question doit, en réalité, être tranchée par le Juge des loyers commerciaux, dans le cadre du contentieux de la révision ou du renouvellement (R.145-23 C.com).
 

La libre fixation du loyer commercial entre les parties et les conditions de sa modification


En principe, les parties peuvent fixer librement le montant du loyer commercial, d’un commun accord. Elles peuvent aussi décider librement des modalités de paiement de ce loyer (Paiement par mois, par trimestre, ou par an).

Le loyer commercial est le plus souvent basé sur un montant fixe annuel, payable trimestriellement et d’avance le premier jour de chaque trimestre.

Il peut aussi être basé sur une partie fixe, et une autre partie variable, en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le preneur, ce qui est plus rare.

Le loyer commercial fixé a vocation à s’appliquer sur toute la durée du bail commercial d’une durée de 9 ans. Néanmoins, il peut faire l’objet d’une révision, en cours de bail, dans deux cas de figure :
  • La révision triennale légale ;
  • -La révision par référence à une clause d’échelle mobile stipulée dans le bail ;
Il peut aussi faire l’objet d’une modification, à l’occasion du renouvellement du bail commercial.

Révision ou renouvellement : Une porte ouverte pour la baisse des loyers commerciaux à la suite de la crise sanitaire ?

Les deux hypothèses de révision, et le renouvellement du bail commercial, évoqués, peuvent constituer des opportunités pour le preneur qui souhaite obtenir une baisse substantielle de son loyer commercial, qu’il n’est plus capable d’assumer du fait du contexte actuel.

Bien sûr, en fonction de la situation du preneur, ces trois voies de droit n’auront pas forcément la même efficacité :

Sur la révision du loyer par référence à la clause d’échelle mobile stipulée dans le bail :


Pour rappel, l’article L 145-39 du Code de commerce dispose que :

« En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente »

Ainsi, lorsqu’une clause d’échelle mobile est stipulée dans un bail commercial elle permet d’obtenir une baisse ou une hausse du loyer en fonction de l’indice choisi par les parties, à savoir l’indice des loyers commerciaux (ILC), ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Cette clause peut prévoir une révision annuelle du loyer, par référence à l’indice.

Dans l’hypothèse où une clause d’échelle mobile est stipulée dans le bail commercial d’un preneur souhaitant obtenir une baisse de loyer, celui-ci peut agir afin d’obtenir cette baisse. Il doit, toutefois, prouver que la variation de l’indice choisi dans le bail abouti à une diminution du loyer commercial de plus d’un quart par rapport au prix initialement fixé par les parties.

Toutefois, en pratique, il faut souligner que l’ILC, tout comme l’ILAT, reste relativement stable, de telle sorte qu’il est aujourd’hui difficile pour un preneur d’établir l’existence une variation aboutissant à une diminution du loyer, de plus d’un quart, par rapport au loyer commercial fixé à la signature du bail, ou lors de son renouvellement.

Cette voie de droit n’apparaît donc pas, actuellement, la meilleure option offerte au preneur afin d’obtenir une baisse substantielle de son loyer commercial, à la suite de la crise sanitaire.

Sur la révision triennale légale du loyer, motivée par une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité

L’article L 145-38 du Code de commerce dispose que :

« La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours »

A la lettre du texte, à l’issue d’une durée de trois ans, à compter de l’entrée en jouissance, ou après le point de départ du bail renouvelé, le preneur peut solliciter la révision triennale de son loyer commercial.

Evidemment, cette révision ne saurait excéder la variation de l’ILC ou de l’ILAT, sauf à ce que le preneur démontre qu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, de son lieu d’implantation, a entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative du bien loué.

La preuve de la modification matérielle peut être, notamment, selon la Jurisprudence, la désertification par la clientèle du lieu d’implantation du commerce, la fermeture d’entreprises apportant une clientèle conséquente au commerce concerné, et enfin la baisse de fréquentation des moyens de transports environnants (CA Paris, 20 septembre 2002 n°2001/13412 ; Cass, civ 3, 26 septembre 2001 n°00-13.859 ; CA Paris, 27 novembre 2002 n°2000/21766 JurisData 2002-199827).

Compte tenu des interdictions et restrictions administratives imposées du fait de la crise sanitaire, et du déclin que cela a pu provoquer, pour certains commerces, il paraît donc probable de pouvoir prouver, en ce cas, une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative du bien loué.

Bien entendu, ceci dépendra de la situation de chacun, et du Juge des loyers saisi, car l’on peut aisément s’imaginer, qu’en fonction de leur Juridiction, ils n’auront pas tous la même ligne directrice.

Pour l’instant, aucune décision n’a été rendue, mais cette voie de droit semble la plus cohérente avec les bouleversements subis depuis le 14 mars 2020.

Sur la fixation du loyer commercial du bail renouvelé

Préalablement, il convient de rappeler que l’article L 145-10 du Code de commerce permet au preneur de solliciter le renouvellement de son bail commercial, auprès du preneur, six mois avant le terme de celui-ci. A cette occasion, le preneur peut demander une baisse du loyer commercial pratiqué, à condition que celle-ci corresponde à la véritable valeur locative du bien loué, telle que définie à l’article L 145-33 du Code de commerce.

Dans l’hypothèse d’un désaccord sur la baisse du loyer commercial, émis par le bailleur, à la suite d’une telle demande, le preneur peut saisir le Juge des loyers commerciaux afin d’obtenir cette baisse.

A cet égard, la Cour de cassation rappelle toujours que (Cass, civ 3, 6 mai 2021 n°20-15.179) :

« Le bail renouvelé étant un nouveau bail, la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative, lorsque celle-ci est inférieure au loyer en cours, n'est pas subordonnée, à la différence de la fixation du loyer révisé, à la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité »

En conséquence, pour tous les commerces dont la crise a provoqué une baisse de la valeur locative du bien loué, et dont le bail commercial arrive à terme, il sera plus aisé d’obtenir une baisse du loyer commercial.

Il conviendra, pour l’ensemble de ces commerces de saisir l’occasion du renouvellement de leur bail commercial, afin de négocier une baisse du loyer, conforme à la véritable valeur locative du bien, voire de l’obtenir par la voie judiciaire si cela s’avère nécessaire.

Le Cabinet Pivoine est à votre disposition afin de vous assister dans vos demandes de révision du loyer commercial, et dans vos demandes de renouvellement du bail commercial, tant sur le plan du conseil, qu’en matière contentieuse.
 
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