Renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail précédent
Auteurs : Guillaume Sauray, Muriel Bourlioux, Ghislaine Betton
Publié le :
09/02/2022
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2022
La demande de renouvellement du bail commercial est l’acte par lequel le preneur, dont le bail arrivera prochainement à son terme, requiert auprès de son bailleur le bénéfice d’un nouveau bail.
Cette demande est régie par l’article L. 145-10 du Code de commerce, qui dispose que : « A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation ».
Cet article décrit la procédure de renouvellement du bail commercial en cas d’absence de congé donné par le bailleur. Cet acte n’est pas anodin et doit respecter certaines conditions pour être valable. Le renouvellement doit non seulement « être notifié au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception », mais aussi reproduire l’alinéa 3 de l’article L. 145-10 du Code de commerce.
Néanmoins, la loi reste muette sur la nécessité d’inscrire, ou non, le montant du loyer souhaité au terme de la demande de renouvellement.
C’est sur cette question que la Cour de cassation a, dans un arrêt du 15 avril 2021, apporté un éclairage important.
En l’espèce, une SCI a consenti un bail commercial le 31 mai 2007 à une SARL pour un loyer annuel de 300.000 €. Ne recevant pas congé de son bailleur et voyant l’expiration de son bail arriver, la SARL a adressé à la SCI une demande de renouvellement.
Le renouvellement du bail était demandé « aux clauses et conditions du bail venu à expiration », sans évoquer de réserve sur le loyer du bail à venir. Le renouvellement a été accepté en ces termes par le bailleur le 29 novembre 2016.
Par la suite, le preneur a demandé à la SCI une réduction du loyer au montant de 120.000 €. Suite au refus du bailleur, le preneur a saisi le juge des loyers commerciaux en révision judiciaire du prix du bail. Il a été débouté de sa demande par un jugement du 4 septembre 2018.
La SARL a interjeté appel du jugement.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 12 septembre 2019, a également rejeté la demande de révision judiciaire du bail commercial du preneur. La Cour a estimé que les parties ont toutes deux exprimé leur volonté de voir renouveler le contrat « aux mêmes clauses et conditions antérieures », sans mention d’aucune réserve, incluant de fait le montant du loyer au sein de l’accord.
Le preneur s’est alors pourvu en cassation.
La Cour de cassation devait ainsi déterminer si le fait de renouveler un bail « aux même clauses et conditions antérieures », sans mention d’aucune réserve sur le loyer, valait accord exprès sur le montant de celui-ci également.
La Cour de cassation a repris le raisonnement de la Cour d’appel et a considéré que le fait d’exprimer la volonté de renouveler le contrat « aux mêmes clauses et conditions antérieures », sans mention d’aucune réserve, vaut accord exprès pour renouveler le bail en reprenant toutes les clauses, quelles qu’elles soient, y compris une clause aussi essentielle que celle fixant le montant du loyer.
Cette position est maintenant bien établie.
En effet, si des décisions désormais relativement « anciennes » avaient pu retenir que la mention "aux mêmes clauses et conditions du bail antérieur" était une formule d'usage, qui ne faisait aucune référence expresse au loyer, élément essentiel du contrat de bail, et ne pouvait donc pas suffire à caractériser « un engagement précis, complet et ferme du locataire sur le montant du loyer du bail à renouveler » , elles ne sont plus d’actualité.
Surtout, ces arrêts n’étaient pas des décisions de principe, mais des arrêts d’espèce, dans la mesure où il ressortait des faits qu’il y avait un réel doute sur la volonté des parties quant au montant du loyer qui avait fait l’objet de divers échanges et propositions croisées et contraires.
Rien de tel en l’occurrence, et la solution adoptée par la Cour de cassation au terme de l’arrêt du 14 avril 2021 est désormais acquise.
On retiendra de cet arrêt qu’une attention toute particulière doit être portée à la rédaction de la demande de renouvellement de bail commercial. Il conviendra de déterminer, au cas par cas, s’il est opportun d’inclure dès la demande de renouvellement une mention relative au montant du loyer sollicité. Cela laissera alors place à une négociation ultérieure du montant du loyer avec le bailleur.
Fort de son expertise, le Cabinet Pivoine Avocats vous conseille et vous accompagne à l’occasion du renouvellement de votre bail commercial.
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