Clause d’échelle mobile
Auteurs : Sandra Laugier, Maria Haned et Ghislaine Betton
Publié le :
25/08/2021
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La stipulation prévoyant une variation exclusivement à la hausse est réputée non écrite
1/ Au cours du bail commercial, le loyer peut être révisé en vertu de deux clauses : la révision triennale légale ou la clause d’échelle mobile, prévue contractuellement entre Bailleur et Preneur.
Fréquemment insérée dans les baux commerciaux, la clause d’échelle mobile permet aux parties de se prémunir contre les fluctuations monétaires en actualisant automatiquement le montant du loyer, en fonction de la variation d’un indice de référence et d’une périodicité déterminée.
2/ La question de la validité de la clause d’échelle mobile s’est posée devant les juridictions à plusieurs reprises, notamment lorsqu’elle prévoyait une indexation exclusivement à la hausse.
Sur ce point, il est acquis depuis un arrêt de principe rendu par la Cour de cassation en 2016, qu’une clause d’échelle mobile doit pouvoir varier librement, sans aucune restriction, à la hausse comme à la baisse. Ainsi, la clause excluant la réciprocité de la variation et stipulant que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse est illicite (Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, no 14-24681).
3/ Par un arrêt en date du 30 juin 2021, elle consolide ce principe de nécessaire réciprocité et précise l’étendue de la sanction encourue (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 19-23.038).
En l’espèce, un contrat de bail commercial comportait une clause d’échelle mobile annuelle stipulant que l’indexation des loyers ne s’appliquerait qu’en cas de variation de l’indice à la hausse.
7 ans après la conclusion du bail, la société preneuse a assigné la société bailleresse aux fins de voir déclarer la clause d’échelle mobile réputée non écrite et que lui soit restitué la somme de 96 379,31 euros, sur le fondement de la répétition de l’indu.
La Cour d’appel de Reims, ayant relevé que la clause d’échelle mobile excluait, dans son deuxième alinéa, toute réciprocité de la variation en prévoyant que l'indexation ne s'effectuerait qu’à la hausse, a déclaré la clause non écrite dans son ensemble.
La société bailleresse a formé un pourvoi en cassation et demande à ce que soit reconnu l’irrecevabilité de l’action engagée par la société preneuse puisque la sanction applicable à la clause litigieuse est une nullité et non le réputé non écrit. De plus, elle reproche à la Cour d’appel d’avoir réputée non écrite la clause en entier, alors que seul un alinéa contrevient aux dispositions légales.
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt de la Cour d’appel.
Elle rappelle le caractère illicite de la clause d'échelle mobile ne variant qu'à la hausse, puisqu’elle « fausse le jeu normal de l'indexation » et que « la neutralisation des années de baisse de l'indice de référence a mathématiquement pour effet de modifier le délai d'atteinte du seuil de variation du quart, conditionnant la révision du loyer, tel qu'il résulterait de l'évolution réelle de l'indice ».
Enfin, elle infirme l’arrêt de la Cour d’appel, dans son dernier point, en statuant que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, du moment où il n’est pas démontré l’indivisibilité de la clause d’indexation.
4/ La clause d’échelle mobile requiert une attention particulière du bailleur et du preneur, cette dernière étant au cœur d’un contentieux abondant, elle continue de faire l’objet d’une véritable construction jurisprudentielle.
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