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Droit de préemption du locataire commercial

Définition : fait pour le locataire de pouvoir acheter en priorité le local dans lequel il exerce son activité.

La loi Pinel du 18 juin 2014 a institué un droit de préemption au profit du preneur d’un local à usage commercial ou artisanal lorsque le propriétaire de celui-ci décide de le vendre. (Article L145-46-1 du Code de commerce). 

Champ d’application : 

Le droit de préemption ne porte que sur la vente d’un local à usage commercial ou artisanal. Sont ainsi exclues :
  • la cession de droits sociaux de la société propriétaire. 
  • la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, 
  • la cession unique de locaux commerciaux distincts
  • la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial
  • la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux
  • la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou descendant ou leur conjoint. 
  • Toute cession judiciaire 

Modalités : 

A peine de nullité, la notification, adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en mains propres au locataire, qui vaut offre de vente, doit indiquer que le propriétaire envisage de vendre le local, le prix et les conditions de la vente envisagée, et doit reproduire les quatre premiers alinéas de l’article L145-46-1 du Code de commerce. 
  
La notification du projet de vente fait alors courir un délai d’un mois au profit du locataire pour qu’il se prononce.
  • En cas d’acceptation de l’offre : le locataire dispose
    • d’un délai de deux mois, à compter de la date d’envoi de sa réponse pour réaliser la vente. 
    • d’un délai de 4 mois si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt. Cette acceptation devient subordonnée à l’obtention d’un prêt.
  • En cas de refus de l’offre, ou lorsque le locataire ne réalise pas la vente dans les délais impartis, le bailleur peut procéder à la vente du local, aux mêmes conditions, à un tiers. 

La modification de l’offre :

Aucune priorité n’est reconnue au profit du preneur. Toutefois, si le bailleur consent des conditions ou un prix plus avantageux, une purge du droit de préemption redevient alors nécessaire. 

Ainsi, le bailleur, ou à défaut par le notaire, doit notifier ces conditions et ce prix au locataire, et ce à peine de nullité de la vente.  Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Celui-ci dispose donc d’un mois à compter de sa réception pour accepter l’offre, au-delà duquel l’offre devient caduque. 

Sanction :

Le droit de préemption n’est pas d’ordre public. 
En cas de méconnaissance par le bailleur, en omettant de notifier le projet de vente au preneur, il ne s’expose à aucune sanction. 

Seul le non-respect des règles régissant le contenu de cette notification est, en revanche, sanctionné par la nullité de la vente (article L145-46-1).
 
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