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Bail commercial

Déf. : contrat de bail pourtant sur un bien immobilier dans lequel le locataire exploite une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Les baux commerciaux sont soumis à un régime juridique très particulier, caractérisé par un droit de renouvellement, au profit du commerçant locataire, lui conférent ce que l’on appelle communément la « propriété commerciale ». 

Le bail commercial, de par sa durée minimale de 9 ans, constitue un contrat de location très protecteur du locataire. 

Il est toutefois possible pour le locataire de résilier le contrat de bail lors des échéances triennales. C’est pour cette raison que le bail commercial est souvent appelé « bail 3-6-9 », en référence aux échéances triennales au terme desquelles le locataire peut demander la résiliation.

Le montant du loyer est en principe fixé par les parties au moment de la signature du bail.

Cependant, les parties peuvent réviser le montant du loyer tous les 3 ans. Cette révision est néanmoins soumise au respect de la variation d’un indice trimestriel de référence.

Le bailleur se doit de garantir au locataire :
  • La jouissance paisible des locaux ;
  • La réalisation des travaux de remise en état des locaux.
En contrepartie, le locataire s’engage à payer son loyer à l’échéance, ainsi qu’à limiter son utilisation des locaux aux activités prévues dans le bail (et aux activités faisant l’objet d’une demande de déspécialisation).

En principe, la répartition des charges entre bailleur et locataire est fixée dans le bail. 

Cependant, il est d’usage que le propriétaire entretienne les locaux, et les conserve en bon état de fonctionnement. A ce titre, il est en général responsable :
  • des travaux de grosses réparation (charpente, toiture, mise aux normes, etc.) ;
  • des éventuels travaux imposés par l’administration.
Autre particularité du bail commercial : le droit du locataire au renouvellement de son bail. Toute clause contraire du contrat de bail est réputée non écrite. 

Pour mettre en œuvre son droit, le locataire doit former une demande de renouvellement dans les 6 mois précédant l’expiration du contrat.

De son côté, le bailleur dispose aussi d’un droit au renouvellement du bail, qui est notamment invoqué dans le but de réviser le montant du loyer, généralement à la hausse.

Le locataire peut résilier son bail sans restriction de motif, sous réserve de respecter le préavis et les modalités de résiliation fixées dans le contrat. 

Le bailleur en revanche ne peut demander la résiliation que dans certains cas précis :
  • Construction, reconstruction de l’immeuble existant ou surélévation de l’immeuble ;
  • Réaffectation du local d’habitation accessoire à cet usage ;
  • Exécution des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ;
  • Démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain ;
  • Cessation d’activité.
Le formalisme du congé est encadré par l’article L145-9 du Code de commerce :
  • Le courrier doit être envoyé au moins 6 mois à l’avance ;
  • Il doit mentionner le motif pour lequel le congé est envisagé.
Le locataire dispose d’un délai de 2 ans à compter de la réception du courrier pour contester ce congé ou demander une indemnité d’éviction devant le tribunal.

Une clause résolutoire peut être insérée dans le bail pour le résilier de façon anticipée en cas de manquements de l’une des parties aux obligations du contrat. Elle est notamment insérée afin de sanctionner les locataires ne payant pas leurs loyers et/ou leurs charges.

Le bailleur qui reprend les locaux, résilie le contrat ou ne le renouvelle pas sans justifier d’un motif grave et légitime doit verser une indemnité d’éviction au locataire en compensation du préjudice causé par la non-poursuite du bail.

Dans le cadre d’une procédure collective, la question du bail commercial va évidemment être déterminante pour le maintien de l’activité et, le cas échéant, la cession d’entreprise ou la cession du fonds de commerce.
 
Même dans le cas où les parties seraient convenues dans le bail d’une clause résolutoire de plein droit en cas d’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du preneur, une telle clause sera réputée non écrite. 
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