SCI : Définition de la prépondérance immobilière
Auteur : Barbara Brau
Publié le :
02/04/2024
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La définition de la prépondérance immobilière d’une société a une importance en matière fiscale pour l’application ou non du régime des plus ou moins-values à long terme, et le calcul des droits d’enregistrement.
Une société est qualifiée de société à prépondérance immobilière lorsque son actif est à la date de la cession des titres (ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession) constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière, à moins que ces biens ne soient affectés par l’entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale.
Deux jurisprudences récentes viennent d’apporter un éclairage sur la qualification de prépondérance immobilière d’une SCI non cotée dont les tires sont détenus par des sociétés à l’IS :
- La Cour Administrative d’Appel de Nantes, a dans son arrêt du 9 février 2024 retenu les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier pour apprécier la prépondérance immobilière et ce, alors même qu’ils n’étaient pas inscrits au bilan.
N’ont pas été retenus par la Cour d’Appel les arguments invoqués par la SAS qui avait cédé les parts de ses SCI et placé les plus-values sous le régime des plus-values à long terme à 0 % à savoir, l’absence d’inscription des crédit-baux à son actif et le fait que tant que la société n’acquérait pas la propriété de l’immeuble, les droits détenus dans le cadre d’un crédit-bail immobilier constituaient des droits de nature mobilière.
- le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 29 septembre 2023, a reconnu que des SCI ayant pour seule activité de louer les locaux, sont à prépondérance immobilière si les locaux loués ne sont pas affectés à leur propre exploitation.
Une société holding avait cédé les titres qu’elle détenait dans trois SNC constituées pour la construction et l’exploitation d’un centre commercial. Le Conseil d’État a considéré que les immeubles affectés par l’entreprise à sa propre exploitation, qui ne sont pas pris en considération pour apprécier si une société est à prépondérance immobilière s’entendent exclusivement de ses moyens permanents d’exploitation, à l’exclusion des immeubles qui sont l’objet même de cette exploitation ou qui constituent des placements en capitaux. En l’espèce, les SNC avaient pour seule activité la location nue des locaux qu’elles construisaient. En conséquence, les immeubles donnés en location par ces SNC n’étaient pas affectés à leur exploitation et devaient être pris en compte pour déterminer si ces sociétés étaient à prépondérance immobilière. La plus-value résultant de la cession de ces participations relevait donc du taux d’IS de droit commun.
Cette décision est conforme à la doctrine administrative selon laquelle les immeubles affectés à l’exploitation s’entendent exclusivement des moyens permanents d’exploitation. Ne sont donc pas visés par cette disposition, notamment, (i) les immeubles constituant le stock immobilier des sociétés de construction-vente ou des sociétés qui se livrent à une activité de marchand de biens ; (ii) les immeubles donnés en location nus, meublés ou moyennant des redevances calculées d’après le chiffre d’affaires des entreprises locataires ; (iii) les droits sociaux de sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière.
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