Déf : Changement d’activité dans les locaux donnés à bail

Au titre des clauses déterminantes d’un bail, se trouve la destination des locaux. 

La destination correspond à l’activité qui pourra être exercée dans les locaux loués. A titre d’exemple, l’activité exercée pourra être « salon de coiffure ».

Si des activités en lien avec l’activité prévue dans le bail peuvent être exercées dans les locaux (on parle d’activités connexes) sans y être expressément prévues, il ne sera pas possible d’ajouter des activités différentes dans ces locaux. Le salon de coiffure ne pourra pas, outre son activité, adjoindre une activité de prêt à porter par exemple.

Si le locataire envisageait d’exercer une telle activité complémentaire, son bailleur pourrait l’y autoriser, et demander, en contrepartie, une indemnité de déspécialisation. Cette indemnité vise, comme son nom l’indique, à indemniser le bailleur de ce changement de destination des locaux.

La déspécialisation peut être totale ou partielle :

• Totale en cas de changement de l’activité : le salon de coiffure qui devient un magasin de prêt à porter,
• Partielle en cas d’adjonction d’activité tout en conservant l’activité initiale : l’épicerie fine qui adjoindrait à son activité celle de bar à vins.

Cette déspécialisation peut être demandée par le locataire au cours de son bail, mais également par l’acquéreur de son droit au bail, si cet acquéreur souhaite exercer dans les locaux une activité différente de celle exercée par son vendeur.

En effet, le bailleur devra donner son accord lors de la cession du droit au bail et pourra notamment exiger le paiement, par l’acquéreur du droit au bail, d’une indemnité, dont le montant sera à déterminer.

Si le locataire modifie son activité sans en informer son bailleur, il peut encourir la résiliation voire même le refus de renouvellement de son bail par le bailleur.