Déspécialisation du bail

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Dation en paiementRemise, à titre de paiement, d’une chose différente de celle faisant l’objet de l’obligation initiale, subordonnée à l’accord des parties au contrat.
Déchéance du termeSanction du débiteur défaillant qui rend exigible l’ensemble de ses dettes non encore échues.
Déclaration de confidentialité des comptes annuelsFait de déposer les comptes annuels de la société sans que ceux-ci soient rendus, en tout ou partie, publics.
Déclaration de créancesActe par lequel un créancier sollicite l’admission de sa créance au passif de son débiteur en procédure collective.
Délégation de pouvoirLa délégation de pouvoir est un contrat par lequel le délégant, donne certains pouvoirs à une autre personne, le délégataire.
Délibéré Fait de déposer les comptes annuels de la société sans que ceux-ci soient rendus, en tout ou partie, publics.
Dépôt des comptes sociauxObligation légale pour les sociétés commerciales de rendre publics les comptes de l’exercice écoulé.
Désordre décennalObligation légale pour les sociétés commerciales de rendre publics les comptes de l’exercice écoulé.
Désordre futurDésordre dénoncé judiciairement dans le délai de la garantie décennale sans revêtir encore les caractéristiques d’un désordre décennal.
Désordre évolutifDésordre de nature à se généraliser ou à se répéter après l’expiration du délai décennal.
Déspécialisation du bailChangement d’activité dans les locaux donnés à bail
DoctrineL’une des sources principales du droit qui apporte une réflexion, une explication ou une discussion sur la législation ou la jurisprudence (cf. déf jurisprudence).
Dominus Litis« Dominus litis » se traduit littéralement par « le maître du procès ».
Droit au bailDroit de bénéficier du bail en cours pour les locaux concernés, aux mêmes charges et conditions que celles prévues audit bail, et pour la durée restant à courir du bail.
Droit au toponymeLe droit au toponyme en matière viticole consiste pour le viticulteur à pouvoir utiliser à titre de marque une indication géographique.
Droit de préemption du locataire commercialFait pour le locataire de pouvoir acheter en priorité le local dans lequel il exerce son activité.
Droit de préemption commercial Possibilité offerte à la Commune de pouvoir acheter, en priorité par rapport à l’acquéreur pressenti, un fonds de commerce, un fonds artisanal ou un bail commercial.
Droit de prioritéAprès dépôt à l’INPI, le déposant d’un brevet, d’une marque, d’un dessin ou d’un modèle dispose d’un « droit de priorité ».
DividendesPart des bénéfices engendrés par une entreprise, équitablement répartis entre les actionnaires, à hauteur du nombre d'actions possédées par chacun d'entre eux.

Déf : Changement d’activité dans les locaux donnés à bail

Au titre des clauses déterminantes d’un bail, se trouve la destination des locaux.

La destination correspond à l’activité qui pourra être exercée dans les locaux loués. A titre d’exemple, l’activité exercée pourra être « salon de coiffure ».

Si des activités en lien avec l’activité prévue dans le bail peuvent être exercées dans les locaux (on parle d’activités connexes) sans y être expressément prévues, il ne sera pas possible d’ajouter des activités différentes dans ces locaux. Le salon de coiffure ne pourra pas, outre son activité, adjoindre une activité de prêt à porter par exemple.

Si le locataire envisageait d’exercer une telle activité complémentaire, son bailleur pourrait l’y autoriser, et demander, en contrepartie, une indemnité de déspécialisation. Cette indemnité vise, comme son nom l’indique, à indemniser le bailleur de ce changement de destination des locaux.

La déspécialisation peut être totale ou partielle :

Totale en cas de changement de l’activité : le salon de coiffure qui devient un magasin de prêt à porter,
Partielle en cas d’adjonction d’activité tout en conservant l’activité initiale : l’épicerie fine qui adjoindrait à son activité celle de bar à vins.

Cette déspécialisation peut être demandée par le locataire au cours de son bail, mais également par l’acquéreur de son droit au bail, si cet acquéreur souhaite exercer dans les locaux une activité différente de celle exercée par son vendeur.

En effet, le bailleur devra donner son accord lors de la cession du droit au bail et pourra notamment exiger le paiement, par l’acquéreur du droit au bail, d’une indemnité, dont le montant sera à déterminer.

Si le locataire modifie son activité sans en informer son bailleur, il peut encourir la résiliation voire même le refus de renouvellement de son bail par le bailleur.