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DELAI D’APUREMENT DE LA DETTE LOCATIVE ET APPLICATION DANS LE TEMPS D’UNE LOI PLUS FAVORABLE AUX BAILLEURS

DELAI D’APUREMENT DE LA DETTE LOCATIVE ET APPLICATION DANS LE TEMPS D’UNE LOI PLUS FAVORABLE AUX BAILLEURS

Auteur : Pascaline SERRA
Publié le : 18/09/2024 18 septembre sept. 09 2024
Construction, Immobilier et Urbanisme

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Cour de cassation, Civile 3e, Avis du 13 juin 2024, n°24-70.002

Les rapports locatifs portant sur les baux d’habitation sont, pour la plupart, régis par les dispositions de la Loi n°89-462 du 6 Juillet 1989.

Notamment, son article 24 décrit les conditions dans lesquelles un bailleur, propriétaire d’un logement, peut mettre fin au contrat de bail d’habitation de son locataire qui ne paie pas ses loyers ou son dépôt de garantie.

En pratique, et dans une telle hypothèse, le bailleur doit faire délivrer à son locataire un « commandement de payer » qui, s’il demeure sans effet dans un certain délai imparti, lui permet d’obtenir la résiliation du contrat de bail.

Jusqu’à la Loi n°2023-668 du 27 Juillet 2023, le délai imparti au locataire pour régulariser ses impayés de loyers, à réception du commandement de payer, était de deux mois.

Le Législateur a réduit ce délai à six semaines.
Aussi, se posait la question de savoir si ce nouveau délai imparti, moins favorable aux locataires, devait s’appliquer dès l’entrée en vigueur de la Loi, soit dès le 29 juillet 2023.

En principe, et en application des dispositions de l’article 2 du Code civil, la Loi nouvelle ne « dispose que pour l’avenir ».

Pourtant, au cours de l’année qui vient de s’écouler, les Tribunaux français ont rendu des décisions très fluctuantes, démontrant ainsi la nécessité d’une clarification d’interprétation de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Et, c’est à l’occasion d’une instance en cours devant le Tribunal de Proximité de Trévoux, que les Magistrats ont saisi la Cour de cassation afin de lui poser, notamment, les deux questions d’interprétation suivantes :
  1. Le délai de six semaines imparti aux locataires pour régulariser leur arriéré locatif est il d’application immédiate aux contrats de baux d’habitation en cours comportant une clause résolutoire ?
  2. Dans l’affirmative, si le contrat de bail en cours octroie un délai plus long au locataire, quel délai doit-il être respecté par le bailleur lors de la délivrance du commandement de payer ?
Dans son Avis du 13 Juin 2024 la Cour de cassation répond par la négative à la première question en considérant que les nouvelles dispositions de la Loi n°2023-668 du 27 Juillet 2023 ne s’appliquent pas aux baux en cours.

Autrement dit, le nouveau délai de six semaines ne trouve à s’appliquer que dans les rapports locatifs portant sur un contrat de bail conclu après le 29 juillet 2023.

Pour les autres contrats en cours, la Cour de cassation rappelle que sont applicables les dispositions législatives qui étaient en vigueur au jour de la signature du bail.

Toutefois, aucune précision n’est apportée par les Magistrats de la Cour de cassation sur les contrats qui se sont renouvelés tacitement postérieurement au 29 juillet 2023 et il faudra attendre les prochaines décisions jurisprudentielles pour trancher cette question.

De la même manière, les Magistrats ont rendu leur avis à propos d’un contrat de bail comportant une clause résolutoire, dès lors, demeure en suspend la question de savoir si le nouveau délai de six semaines imparti au locataire pourrait s’appliquer immédiatement aux baux en cours qui ne comporteraient pas de clause résolutoire.

Ayant répondu par la négative à la première question, les Magistrats de la plus Haute Juridiction française n’ont pas répondu à la deuxième question qui leur était posée.

Si l’on se fie aux dispositions générales du Code civil français, il faudrait considérer que la « loi des parties », à savoir, le contrat de bail, prévaut sur les dispositions légales, ce d’autant plus si le délai accordé dans le contrat est plus favorable aux locataires.

En pratique, il est probable que dans l’hypothèse d’une contradiction entre le délai stipulé dans le contrat de bail et le délai de six semaines prévu par la Loi, les Commissaires de Justice en charge de la délivrance du commandement de payer mentionne le délai le plus favorable aux locataires afin d’éviter tout risque de contestation de la validité du commandement de payer.

Fort de son expertise, le Cabinet PIVOINE AVOCATS vous conseille et vous accompagne. Pour plus d’information ou afin de prendre rendez-vous, contactez-nous !
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