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Bail commercial

Bail commercial

Auteur : Ghislaine Betton et Sandra Laugier
Publié le : 23/07/2021 23 juillet juil. 07 2021
Baux commerciaux

Une clause résolutoire parfois inefficace 

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CA Aix-en-Provence, référé, 12 mai 2021, n°20/06781.

Si le bail commercial est en principe conclu pour une durée de 9 années, il est souvent prévu, en son sein, une clause résolutoire, permettant la résiliation anticipée et de plein droit dudit bail par le bailleur.
Cette clause, strictement encadrée par la loi, est souvent l’objet de remise en cause devant les juridictions. En l’espèce, la Cour d’Appel d’Aix en Provence a eu à se prononcer sur les manquements du preneur permettant au bailleur de voir appliquer la clause résolutoire.
Une SCI avait donné à bail commercial à une SAS, des bâtiments à usage industriel, pour une durée initiale de 9 ans, renouvelé par la suite, mentionnant l’exercice d’une activité d’achat, d’entretien, de vente et d’exploitation de machines agricoles. 
Peu de temps avant le terme du bail renouvelé, la SCI fait signifier à la SAS un premier commandement visant la clause résolutoire du bail, dans lequel il était :
  • demandé au preneur de justifier de l’assurance des lieux loués
  • reproché au preneur de ne pas utiliser les lieux conformément à leur destination, de ne pas les entretenir et de ne pas les garnir de mobiliers et matériels. 
Un second commandement est par suite délivré à la SAS au titre de l’inexécution des obligations locatives, en enjoignant le preneur de remettre en état d’origine les lieux loués.

Le preneur contestant l’ensemble de ces griefs, la SCI fait, par la suite, assigner en référé la SAS, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la locataire, soutenant que les locaux sont vides de tout mobilier, qu’aucune activité n’y est exercée depuis plus d’un an et que le preneur ne justifie pas d’une assurance locative. 

Les juges de la Cour d’appel, pour écarter l’argumentaire de la SCI, rappellent que la clause résolutoire :
  • ne peut être invoquée que pour des obligations expressément visées dans le bail ;
  • ne peut être mise en œuvre pour un défaut d’exploitation si le bail ne comporte pas de clause imposant au locataire d’exploiter son fonds dans les lieux loués. 
Or en l’espèce, ni le bail renouvelé, ni celui signé à l’origine, ne comportent de clause relative à l’exploitation des lieux par le locataire, la clause visée par le bailleur dans le commandement étant relative à la détermination des activités exercées dans les lieux loués. 

Les deux autres clauses visées par le commandement sont relatives à l’entretien et au garnissage des lieux. 

La SAS soutient à cet égard la mauvaise foi de la SCI dans la mise en œuvre de ces clauses, dès lors que des travaux de désamiantage de la toiture entrepris par cette dernière et non terminés au jour de la demande, auraient entrainé de nombreux désordres dans les locaux, notamment par la présence de diverses fuites, infiltrations et humidité, ayant perturbé l’exploitation des lieux, faisant grief au bailleur d’avoir manqué à son obligation de délivrance conformément à l’article 1719 du Code civil. 

Dès lors et pour des raisons de sécurité, le preneur n’a pu maintenir que l’activité d’atelier d’entretien et de réparation et a transféré une partie de son activité sur un autre site. 

Ensuite de tous ces éléments, à savoir l’absence dans les baux de clause d’exploitation des lieux et les désordres affectant les locaux, alors qu’il n’est pas établi un manquement du locataire à ses obligations, les juges aixois retiennent que la clause résolutoire n’a pas été mise en œuvre dans des conditions non sérieusement contestables. 

Par conséquent, l’Ordonnance contestée devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, ayant rejeté la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, est confirmée par les juges. 

Fort de son expertise, le Cabinet PIVOINE AVOCATS vous conseille et vous accompagne, notamment aux fins de contester la mise en œuvre, par votre bailleur, de la clause résolutoire prévue au bail commercial vous liant à ce dernier. Pour plus d’informations ou pour prendre rendez-vous, contactez-nous.
 
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