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Un bail rural verbal ne peut prendre la suite d’un bail écrit que si celui-ci a été résilié

Un bail rural verbal ne peut prendre la suite d’un bail écrit que si celui-ci a été résilié

Auteurs : Ghislaine Betton, Alice Herole et Marilyne Benoit
Publié le : 28/11/2022 28 novembre nov. 11 2022
Droit rural, droit viticole

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Un bail rural verbal ne peut pas être reconnu sur une parcelle si celle-ci fait déjà l’objet d’un bail écrit qui n’a pas été résilié

La cession d’un bail rural est interdite. Ce principe est d’ordre public. Il existe, néanmoins, des exceptions à cette prohibition. Ainsi, selon l’article L 411-35 alinéa 1 du Code Rural et de la Pêche Maritime (CRPM) « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés ».

En outre, il convient d’observer que l’apport d’un bail rural à une société est possible, mais l’article L 411-38 du CRPM précise bien que : 

« Le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d'exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d'exploitants qu'avec l'agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier.

Les présentes dispositions sont d'ordre public ».

Ces deux articles ont trouvé à s’appliquer dans une décision récente de la Cour de cassation du 17 février 2022.

Dans cet arrêt, une parcelle a fait l’objet d’un bail rural écrit, en date du 27 mai 1994. 

Le preneur à bail décède et le bail rural est poursuivi par ses légataires universels, associés d’une EARL, dans le cadre de laquelle ils ont finalement cédé l’intégralité de leurs parts à leur fils. 

Compte tenu de cette situation, à l’issue du décès du propriétaire de la parcelle, l’un des propriétaires indivis – ayant reçu la parcelle en leg – décide d’assigner en résiliation judiciaire le bail rural du 27 mai 1994, sur le fondement de l’article L 411-35 du CRPM prohibant la cession des baux ruraux. 

Dans un arrêt du 9 novembre 2020, la Cour d’appel de Reims a rejeté les demandes du propriétaire indivis, considérant que l’EARL était titulaire d’un bail rural verbal sur la parcelle en continuité du bail authentique du 27 mai 1994. 

Un pourvoi a alors été formé par le propriétaire indivis, au motif que la Cour d’appel aurait violé les articles L.411-31, L.411-35 et L.411-38 du CRPM en retenant qu’un bail verbal avait été consenti, sans avoir au préalable constaté la résiliation du bail rural du 27 mai 1994.  

La Cour de cassation a, alors, censuré l’arrêt. 

Dans son arrêt, elle commence par rappeler en premier lieu qu’aux termes de l’article L.411-35 du CRPM, « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés ». 

Ensuite, elle poursuit en disant que selon l’article L411-38 de ce même code, « le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier ». 

Enfin, elle décide que la cour d’appel aurait dû constater la résiliation du bail du 27 mai 1994 pour juger qu’un bail verbal avait été consenti. 

Il s’agit d’une décision logique puisqu’il est vrai que le bail rural du 27 mai 1994 a été transmis : 
  • Une première fois aux descendants du preneur, sans agrément du bailleur, et ce en méconnaissance de l’article L 411-35 du CRPM ;
  • Une deuxième fois dans le cadre d’un apport à l’EARL, irrégulier puisque ne respectant pas les conditions posées à l’article L 411-38 du CRPM. En effet, cet apport n’a pas été fait avec l’agrément du bailleur.
Ainsi, la Haute Cour a naturellement considéré que l’existence d’un bail rural verbal ne pouvait être constatée, tant que le bail rural écrit du 27 mai 1994 n’avait pas été résilié. 

Le Cabinet Pivoine est à vos côtés afin de vous accompagner dans l’exercice de votre bail rural, que ce soit pour vous conseiller sur vos droits et obligations ou pour vous représenter dans le cadre d’un contentieux.
 
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