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BAUX COMMERCIAUX : SANCTION DES CLAUSES DE HAUSSE AUTOMATIQUE DU LOYER

BAUX COMMERCIAUX : SANCTION DES CLAUSES DE HAUSSE AUTOMATIQUE DU LOYER

Publié le : 08/10/2026 08 octobre oct. 10 2026
Baux commerciaux

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Co-auteurs : Marie DE PARISOT et Nikita POURRET

Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 septembre 2026, 25-14.904, Publié au bulletin.

Les baux commerciaux sont soumis à un régime spécifique, prévu par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce. Dans le cadre de la conclusion d’un bail commercial, les parties peuvent librement fixer le montant du loyer originaire, en application du principe de liberté contractuelle. Ce loyer peut être révisé à la demande des parties. Toutefois, les modalités de révision du loyer font l’objet d’un encadrement plus strict.

Le statut des baux commerciaux prévoit, aux articles L.145-38 et L.145-39 du code de commerce, deux modalités de révision légale :
 
  • La révision dite « triennale », qui permet de former une demande d’ajustement du loyer tous les 3 ans, à compter de l’entrée en jouissance du locataire ou de la dernière révision, en fonction de la variation des indices officiels ;
  • La révision du loyer annexé en application d’une clause d’échelle mobile, en fonction des indices officiels.
Par un arrêt du 3 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue sanctionner une clause d’augmentation forfaitaire et automatique du loyer.

En l’espèce, un bail commercial prévoyait une clause de révision annuelle du loyer, assortie d’une garantie d’augmentation nette de 1,5 % par an. Le preneur a assigné son bailleur en constatation du caractère non écrit de cette clause, aux fins d’obtenir la restitution des loyers indûment versés.

Par un arrêt du 13 mars 2025, la Cour d’appel de Lyon a retenu que cette clause était licite, aux motifs qu’elle ne dépendait d’aucun indice ou de variable mais garantissait au bailleur une augmentation fixe de 1,5% par an, et que le prix était ainsi déterminé dès la conclusion du bail pour toute sa durée, sauf révision triennale, de sorte qu’il s’agissait d’une clause d’augmentation forfaitaire relevant de la liberté contractuelle des parties.

La question posée à la Cour était donc la suivante : une clause d’augmentation forfaitaire et périodique du loyer, sans limitation de durée ou de plafond, constitue-t-elle un mode de détermination du loyer originaire ou une clause de révision du loyer en cours de bail ?

Au visa des articles L.145-15, L.145-33 alinéa 1er, L.145-37, L.145-38 et L.145-39 du code de commerce, la Cour de cassation sanctionne le raisonnement de la cour d’appel.

Elle retient d’abord qu’à la différence d’un loyer progressif par paliers, la clause stipule accessoirement que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement sans prévoir de limite ou de durée. En ce sens, dans la mesure où le bail commercial ne prend pas systématiquement fin à son terme conventionnel, la clause ne détermine pas le prix initial du bail mais organise en réalité une révision automatique à la seule hausse, pouvant excéder la variation des indices. Partant, la Cour de cassation sanctionne non seulement la variation de la clause à la seule hausse mais également son absence d’encadrement dans le temps.

La Cour conclut ainsi qu’une telle clause, prévoyant une augmentation forfaitaire et automatique du prix du bail sans limite de durée, s’analyse en une clause de révision du loyer à la seule hausse, contraire aux dispositions d’ordre publique relatives à la révision du loyer.

Cette solution rappelle que, si la détermination du loyer initial relève de la liberté contractuelle des parties, les modalités de révision du loyer doivent être conformes aux règles d’ordre publiques posées par le code de commerce. La rédaction des clauses de révision doit faire l’objet d’une attention particulière, pour que ces dernières ne soient pas réputées non écrites et écartées des dispositions contractuelles en conséquence.

Cette décision s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence en la matière sanctionnant les clauses d’indexation à la seule hausse mais confirme, en revanche, la licéité du loyer originaire progressif par paliers.

Fort de son expertise, le Cabinet Pivoine Avocats vous conseille et vous accompagne en matière de baux commerciaux.

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