Loyers commerciaux et covid : une histoire sans fin ?
Publié le :
04/11/2020
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Les « outils » et les arguments pour mieux négocier
Alors que les discussions entre bailleurs et preneurs, concernant les loyers commerciaux échus pendant la première période de confinement, sont parfois encore en cours, voire n’ont pu aboutir à un accord, le Gouvernement a, une nouvelle fois, ordonné la fermeture des commerces non essentiels à la vie de la Nation le 29 octobre 2020 à minuit, remettant ainsi au goût du jour la question de l’exigibilité des loyers en cas d’interdiction de recevoir du public.Leur paiement est un problème majeur en cette période de crise sanitaire.
Lors de l’état d’urgence sanitaire proclamé le 23 mars 2020, le Gouvernement a adopté des dispositions très limitées, laissant un point d’interrogation sur le sort des loyers pour les entreprises non concernées.
S’il a pu, dans un premier temps, être pensé que la Covid-19 devait être analysée comme un évènement de force majeure entraînant la suspension des baux, cette conclusion a finalement été mise à mal puisque les cas dans lesquels il y a une impossibilité absolue de jouir et de disposer des locaux loués, et donc de suspendre le règlement de son loyer, se sont trouvés être extrêmement rares.
En outre, les aides étatiques n’ont couvert, en réalité, qu’une partie des charges des professionnels, imposant à certains d’avoir à faire face à des règlements de loyers notamment, sans avoir dégagé de chiffre d’affaires, pendant plusieurs semaines à la même période.
De leur côté, les Juridictions ont également fait preuve du plus grand silence.
A ce jour, seul le Tribunal judiciaire de PARIS, dans une décision du 10 juillet 2020, est venu rappeler que les loyers commerciaux, pendant la période d’interdiction de recevoir du public, restaient exigibles.
La même Juridiction a cependant invité bailleurs et preneurs à exécuter les contrats de bonne foi, en tenant compte des circonstances exceptionnelles et, par conséquent, à convenir d’un aménagement du paiement des loyers.
Elle n’a toutefois pas précisé si cet aménagement devait revêtir la forme d’une franchise de loyer partielle ou totale, d’un échelonnement, d’un abandon de loyer en contrepartie d’un report du terme du bail, etc.
Face au manque de réponses de nos Gouvernants et des représentants de la Justice, la solution à privilégier est, bien entendu, d’entrer en négociation, dès les premières semaines d’interdiction de recevoir du public, avec son bailleur ou son preneur.
Ce rapprochement doit permettre de préserver les bonnes relations et permettre de conserver son locataire, plutôt que de se retrouver avec un local vide.
Pour le locataire, il doit s’agir de trouver un arrangement, lui permettant de faire face au coût de son loyer, sans craindre une procédure aux fins d’expulsion ou une saisie de ses comptes bancaires.
Le Cabinet Pivoine avocats a réfléchi aux différentes solutions, qui peuvent être envisagées, et propose :
- une franchise partielle ou totale de loyers et/ou charges, en tenant compte des moyens financiers du bailleur, lequel peut avoir un prêt à régler pour l’achat des murs,
- un échelonnement des loyers, dont les modalités doivent être déterminées ensemble et non imposées à son cocontractant,
- un abandon de loyer en échange d’un report du terme du bail,
- la mise en place d’une clause de retour à meilleure fortune, laquelle permet au bailleur, qui consent à abandonner une partie du loyer, d’avoir la possibilité, dans le futur, de réclamer, de nouveau, la dette, si la situation de son preneur s’améliore,
- la mise en place d’un loyer indexé sur le chiffre d’affaires du locataire,
- la proposition faite au bailleur de devenir associé de l’entreprise locataire, afin, par exemple, de convertir une partie de la dette en prise de participation au capital ou en avantages en nature,
- l’ouverture d’une conciliation, afin de faire intervenir un négociateur tiers et d’obtenir, par voie de requête des délais (jusqu’à deux ans et/ou un gel de la dette locative ; cette procédure amiable n’est possible qu’en l’absence d’état de cessation des paiements,
- la demande d’une révision triennale à la baisse.
Lors de sa conférence de presse du 29 octobre, le Ministre de l’Economie a annoncé, outre :
- la réactivation du Fonds de solidarité,
- l’exonération et le report de cotisations sociales,
- des aménagements possibles au PGE, à savoir possibilité de le contracter jusqu’au 30 juin 2021, de l’amortir sur une durée supplémentaire d’un à cinq ans, d’un nouveau différé de 1 an portant la durée du différé à 2 ans,
- des prêts accordés directement par l’Etat à certaines entreprises qui ne trouveraient aucune solution de financement,
Ainsi, « tout bailleur qui sur les trois mois d’octobre, novembre et décembre 2020, accepte de renoncer à au moins un mois de loyer, pourra bénéficier d’un crédit d’impôt de 30% du montant des loyers abandonnés »
Le Cabinet PIVOINE AVOCATS est à vos côtés pour examiner votre situation, vous accompagner dans vos négociations avec vos partenaires et vous aider à trouver la solution la plus appropriée.
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