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La responsabilité pénale du dirigeant social dans les contrats de construction de maisons individuelles

La responsabilité pénale du dirigeant social dans les contrats de construction de maisons individuelles

Publié le : 13/11/2025 13 novembre nov. 11 2025
Pénal des affaires

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Cass. Crim., 10 septembre 2025, n°23-82.632
En matière de construction de maisons individuelles, l’article L. 231-13 du Code de la construction et de l’habitation impose au constructeur d’établir un contrat écrit comportant un certain nombre de mentions et notamment celle de l’existence d’une garantie de paiement au profit des sous-traitants. Cette obligation vise à protéger ces derniers contre les risques d’insolvabilité du constructeur. L’article L. 241-9 du même Code précise qu’en cas de non-respect de cette obligation, une peine d’emprisonnement de deux ans est encourue, ainsi qu’une amende de 18 000 euros.

Ainsi, dans un domaine aussi réglementé où les garanties financières constituent un pilier essentiel, le dirigeant doit faire preuve d’une gestion rigoureuse et conforme aux obligations légales. Cette vigilance est indispensable pour assurer la sécurité financière de ses partenaires et préserver la pérennité de son entreprise. Autrement dit, la prudence du dirigeant n’est pas une simple option, mais une véritable exigence.
L’arrêt rendu par la Chambre criminelle de la Cour de cassation le 10 septembre 2025 illustre avec acuité cette idée.

Faits et procédure

En l’espèce, des sociétés de construction de maisons individuelles, filiales d’un même groupe, ont conclu plusieurs contrats de sous-traitance avec diverses entreprises du bâtiment. Ces contrats ne mentionnaient pas de garantie de paiement car ils désignaient soit une entité fictive soit comportaient des garanties résiliées. Cette situation a conduit à la saisine du ministère public à la suite de plusieurs plaintes déposées, principalement par ces sociétés sous-traitantes, à l’encontre des sociétés de construction de maisons individuelles et à l’encontre de ses gérants, puis du fils de l’un d’eux, compte tenu du décès en cours de procédure du gérant.

Sur la base de l’article L. 241-9 du Code de la construction et de l’habitation, la Chambre correctionnelle de la cour d’appel d’Orléans, par un arrêt en date du 12 avril 2023, a condamné le dirigeant des sociétés, fils du co-gérant décédé, à un an d'emprisonnement avec sursis ainsi qu’à 18 000 euros d'amende, pour conclusion de contrats de sous-traitance pour la construction de maisons individuelles comportant des garanties de paiement des sous-traitants fictives ou inexistantes.

La cour a notamment relevé que les faits reprochés ne résultaient pas d’une simple négligence ou d’une inattention de la part du dirigeant, mais d’une stratégie réfléchie destinée à permettre la poursuite des activités des sociétés malgré l’absence de garanties effectives. En raison de ses fonctions, de son expérience et ses connaissances, le dirigeant avait nécessairement conscience des agissements frauduleux et en demeurant volontairement à la tête des sociétés, il avait nécessairement adhéré aux faits commis.

Le dirigeant faisait grief à l’arrêt d’appel d’avoir ainsi jugé alors que, selon lui, sa participation personnelle aux faits reprochés n’était pas caractérisée, puisqu’il n’avait pas signé lui-même les contrats litigieux. Il faisait valoir que c’était son père, décédé en cours de procédure, qui entretenait des relations directes avec les sous-traitants et concluait les contrats, de sorte qu’aucune implication personnelle de sa part dans ces opérations n’était établie.

La position de la Cour

La Chambre criminelle a rejeté ces arguments, en estimant que la responsabilité pénale du dirigeant d’une société est engagée en cas de conclusion d’un contrat de construction de maison individuelle dépourvu de garantie de paiement des sous-traitants, peu important qu’il ait ou non signé les contrats litigieux.

Le dirigeant social, en sa qualité de constructeur au sens de l’article L. 231-13 du Code de la construction et de l’habitation, doit donc non seulement s’abstenir de participer à une infraction, mais également veiller personnellement, sauf délégation de pouvoirs, à ce qu’aucune irrégularité ne soit commise sous son autorité.

Ainsi, la faute retenue contre le dirigeant en l’espèce n’est pas celle d’un simple défaut de surveillance, mais celle d’un manquement conscient et répété à ses devoirs de chef d’entreprise. En tant que chef d’entreprise, il lui appartenait personnellement de veiller au respect des règles applicables à la construction, notamment l’exigence d’une garantie de paiement au profit des sous-traitants, et aucun élément ne démontrait qu’il ait délégué cette responsabilité.

Autrement dit, l’infraction n’est pas imputée à titre de complicité passive ou par simple négligence, mais en raison d’une faute personnelle de direction. En ne prenant aucune mesure pour faire cesser la conclusion de contrats irréguliers, le prévenu a adhéré, par inaction, à une stratégie frauduleuse qui relevait de sa responsabilité hiérarchique et professionnelle.

Cette position renforce l’idée selon laquelle la responsabilité pénale du dirigeant s’enracine dans la nature même de sa fonction : celle d’un garant du respect des obligations légales et contractuelles pesant sur l’entreprise.

En définitive, la direction effective d’une société impose donc un contrôle constant des pratiques internes et du respect des règles légales. En l’absence de délégation de pouvoirs, toute carence dans la supervision des opérations constitue un manquement personnel susceptible d’engager la responsabilité pénale du dirigeant.

Fort de son expertise, le Cabinet PIVOINE AVOCATS vous conseille et vous accompagne. Pour plus d’information ou afin de prendre rendez-vous, contactez-nous !
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