Loyers Covid : Assimilation de l’impossibilité d’exploiter
Auteur : Barbara Brau et Ghislaine Betton
Publié le :
15/02/2021
15
février
févr.
02
2021
Le tribunal judiciaire de Paris a, le 20 janvier 2021, jugé que l'impossibilité d'exploiter les lieux loués en raison de la fermeture des commerces pendant le premier confinement est assimilable à la perte fortuite du local prévue par l'article 1722 du Code civil. Pour cette raison, le locataire serait donc libéré de l'obligation de payer le loyer durant cette période.
En l’espèce, un commerçant, qui exploitait un magasin non alimentaire, en vertu d'un bail commercial, s’est vu pratiquer, à la requête de son bailleur, une saisie-attribution sur son compte bancaire en paiement des loyers du deuxième trimestre 2020.
Retenant l’impossibilité juridique d’exploiter les locaux ensuite d’une décision des pouvoirs publics, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris a ordonné la mainlevée de cette saisie-attribution.
Il estime que cette impossibilité d’exploiter est assimilable à la perte de la chose louée visée par l'article 1722 du Code civil qui dispose :
« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. »
Ainsi, selon le Tribunal judiciaire, le bailleur ne pouvait réclamer à son locataire le paiement des loyers dus pendant le premier confinement, ce dernier se trouvant dans l’impossibilité juridique de jouir des locaux.
La question de l’exigibilité des loyers fait débat depuis le début de la crise sanitaire. Les locataires, poursuivis par leurs bailleurs en paiement des loyers, ont invoqué, avec plus ou moins de succès, différents arguments tirés du code civil, tels que l’exécution de bonne foi des contrats, l'exception d'inexécution, la force majeure, l'imprévision.
Ces solutions sont appréciées de manière variable d’une Juridiction à l’autre et parfois même de façon contradictoire.
Pour autant, c’est la première fois qu’un juge se prononce en ce sens dans le cas de la fermeture d’un commerce du fait de restrictions sanitaires liées à l'épidémie de Covid-19, et ce alors même que la jurisprudence admet déjà depuis longtemps la possibilité d’invoquer la perte par cas fortuit pour des faits de nature juridique (interdiction administrative d’exploiter pour défaut du respect des conditions de sécurité ; interdiction d’exploiter dans un périmètre de rénovation urbaine résultant d'une disposition légale).
En tout état de cause, cette solution, qui reste un jugement de première instance, pourrait bien être mise à mal par les juridictions supérieures, dès lors que pour retenir que les loyers ne sont plus exigibles, il faut que l’impossibilité soit absolue.
En l’occurrence, dans la mesure où le locataire a occupé les locaux pendant le confinement, puisque ses meubles y demeuraient et qu’il avait la possibilité d’user du bien pour des activités permises, telles que des activités comptables, administratives, ventes à emporter, etc, l’impossibilité ne doit pas être qualifiée d’absolue, de sorte que les loyers resteraient dus.
En outre, généraliser la décision de la Juridiction parisienne pourrait aboutir à un traitement particulièrement défavorable des bailleurs.
Ceci étant, la solution adoptée démontre que les Juridictions persistent à trouver des issues pour le règlement des loyers exigibles pendant le premier confinement, quitte à faire du sur-mesure et à opter pour des raisonnements contradictoires d’un dossier à l’autre.
Affaire à suivre…
Le Cabinet PIVOINE est présent à vos côtés pour vous accompagner dans vos litiges entre bailleur et preneur.
Historique
-
Refus de renouvellement d’un bail commercial
Publié le : 26/03/2021 26 mars mars 03 2021Baux commerciaux
Les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction sont elles conformes à la Constitution Saisi par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, d’une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel s’est prononcé, par une décision rendue le 5 mars 2021, sur la conf... -
Abandon de loyers commerciaux et crédit d’impôt
Publié le : 15/03/2021 15 mars mars 03 2021Baux commerciaux
Les obligations déclaratives du bailleur Afin d’inciter les bailleurs à abandonner les loyers dus par des entreprises faisant l’objet d’une décision de fermeture administrative ou particulièrement affectées par les restrictions sanitaires mises en œuvre, la loi de finances pour 2021 met en... -
Abandons de loyers consentis pendant la crise sanitaire
Publié le : 03/03/2021 03 mars mars 03 2021Baux commerciaux
crédit d’impôt et non-imposition Suite à l’annonce du Premier ministre décidant d’instaurer un crédit d'impôt de 30 % sur le montant du loyer acquitté par toute entreprise de moins de 250 salariés, bailleur, qui annulerait au moins un mois de loyer de son locataire sur le dernier trimestre 202... -
Loyers Covid : Assimilation de l’impossibilité d’exploiter
Publié le : 15/02/2021 15 février févr. 02 2021Baux commerciaux
Le tribunal judiciaire de Paris a, le 20 janvier 2021, jugé que l'impossibilité d'exploiter les lieux loués en raison de la fermeture des commerces pendant le premier confinement est assimilable à la perte fortuite du local prévue par l'article 1722 du Code civil. Pour cette raison, le locataire...
-
OPERATIONS DE DEFISCALISATIONS
Publié le : 15/02/2021 15 février févr. 02 2021Baux commerciaux
Précisions sur le point de départ de la prescription en matière d’opérations de défiscalisations Lorsqu’un investisseur prend la décision d’acquérir un bien dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation, il n’est pas rare qu’il découvre finalement que son bien ne présente pas la rentabilité l... -
Loyers commerciaux et covid : une histoire sans fin ?
Publié le : 04/11/2020 04 novembre nov. 11 2020Baux commerciaux
Les « outils » et les arguments pour mieux négocier Alors que les discussions entre bailleurs et preneurs, concernant les loyers commerciaux échus pendant la première période de confinement, sont parfois encore en cours, voire n’ont pu aboutir à un accord, le Gouvernement a, une nouvelle fois, o...