Application dans le temps de la loi Pinel aux baux renouvelés
Auteurs : Ghislaine BETTON, Muriel BOURLIOUX et Corentin AUVE
Publié le :
04/08/2021
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Cass. Civ. 3ème, 17 juin 2021, n°20-12844
Publiée le 18 juin 2014, la loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite « loi Pinel » (à distinguer du dispositif Pinel introduit par la loi de finances de 2015 et également dénommé « loi Pinel ») est venue encadrer, dans les baux commerciaux, la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire.
Jusqu’alors, cette répartition était définie dans le contrat de bail : les parties bénéficiaient donc d’une certaine liberté contractuelle en la matière. La loi Pinel a introduit dans le Code de commerce des dispositions d’ordre public, auxquelles il ne peut donc pas être dérogé, qui réglementent la répartition des charges, afin de limiter la possibilité de transférer au preneur des charges qui incombent normalement au bailleur.
Par la suite, le décret d’application du 3 novembre 2014 de la loi Pinel (codifié à l’article R. 145-35 du Code de commerce) a précisé la nature des charges qui incombent au propriétaire : il s’agit notamment des grosses réparations, des travaux de vétusté ou de mise en conformité avec la réglementation relevant des grosses réparations, des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble, certains impôts, taxes et redevances, ou encore le coût des travaux relatifs à des locaux vacants.
La question s’est alors posée quant à l’application, dans le temps, de cette loi et de son décret notamment à l’égard des contrats de bail renouvelés. L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 17 juin dernier a permis de clarifier la situation.
En l’espèce, un propriétaire avait donné à bail à un preneur son local situé dans un centre commercial le 12 juillet 2000. Par la suite, le propriétaire lui a signifié un congé avec offre de renouvellement et prise d’effet au 1er avril 2014. Le renouvellement a été accepté dans son principe mais contesté quant au montant du loyer.
Après avoir été assigné en fixation judiciaire du loyer, la société preneuse a formé une demande « tendant à voir déclarer non écrites les clauses du bail contraires à la loi [Pinel] du 18 juin 2014 ». La cour d’appel a rejeté cette demande au motif que les dispositions de la loi Pinel s’appliquent à la date de prise d’effet du bail et non à la date de signature du bail ou à la date de fixation du loyer. En effet, la date d’effet du bail est souvent différente de la date de signature. Cette décision d’appel a fait l’objet d’un pourvoi en cassation à l’initiative de la locataire.
La Cour de cassation devait donc déterminer la date à retenir pour faire application des textes légaux et notamment des dispositions de la loi Pinel.
En définitive, la Cour de cassation a confirmé l’appréciation de la cour d’appel et posé le principe selon lequel « le contrat est renouvelé à la date d’effet du bail renouvelé ».
En outre, l’arrêt commenté rappelle que l’article R. 145-35 Code de commerce, qui détaille la répartition des charges, est applicable « aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret, soit le 5 novembre 2014 ». Par conséquent, le bail ayant été renouvelé à la date de sa prise d’effet, soit le 1er avril 2014, les nouvelles dispositions de la loi Pinel n’étaient pas encore applicables, et les clauses du bail étaient donc parfaitement valables.
Il ressort ainsi de cet arrêt que les dispositions de la loi Pinel et du décret d’application relatives à la répartition des charges entre bailleur et preneur d’un local commercial sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés (date de la prise d’effet) à partir du 5 novembre 2014. Pour tous les contrats antérieurs, c’est la liberté contractuelle qui prévaut.
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