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LOCAL À USAGE INDUSTRIEL ET DROIT DE PRÉEMPTION DU LOCATAIRE

LOCAL À USAGE INDUSTRIEL ET DROIT DE PRÉEMPTION DU LOCATAIRE

Auteur : Bastien Girard Nkouikani & Clothilde Taulet
Publié le : 30/08/2023 30 août août 08 2023
Entreprises en difficultés

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Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29 juin 2023, n° 22-16.034

Amorce : Cet arrêt du 29 juin 2023 est novateur en matière jurisprudentielle. Il différencie strictement le « local à usage industriel » du local commercial ou artisanal. Les conséquences pour le locataire sont essentielles, en particulier concernant le droit de préemption.

Par cet arrêt du 29 juin 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur la caractérisation de la notion d’usage industriel d’un local.

Rappelons à titre liminaire que le bailleur commercial qui envisage de vendre son local a l’obligation d’en informer son locataire pour lui permettre d’exercer son droit de préemption. Toutefois, cette obligation n’existe pas pour les locaux à usage industriel, qui sont exclus du champ d’application de l’article L.145-46-1 du Code de commerce.

C’est pourquoi il était demandé à la Cour de cassation de préciser la notion de « local à usage industriel » objet d’un bail commercial, afin de déterminer dans quelles conditions le droit de préemption pourra s’exercer.

En l’espèce, une société par actions simplifiée était locataire d’un local dans le cadre de son activité. Le bien loué a fait l’objet d’une vente sans que les propriétaires n’en informent leur locataire. La locataire a donc invoqué une atteinte au droit de préférence dont elle bénéficiait dans le cadre d’une assignation en annulation de la vente et indemnisation de son préjudice.

Les juges du fond ont rejeté les demandes de la locataire.

La Cour de cassation confirme la décision des premiers juges en rejetant le pourvoi de la SAS.  

Pour obtenir une définition de la notion, la Haute Juridiction commence par analyser l’intention du législateur. Mais face à l’absence d’élément, elle décide de suivre l’analyse du Conseil d’État en matière fiscale sur la définition du local à usage commercial.

Elle conclut ainsi que doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant.

Suivant l’analyse de la Cour d’appel, les juges du quai de l’Horloge constatent que l’activité de la société locataire est la fabrication d'agglomérés. De plus, l'extrait du registre du commerce et des sociétés de la locataire mentionne les activités de « pré-fabrication de tous éléments de construction à base de terre cuite, plancher, murs et autres » ainsi que de « fabrication de hourdis, blocs et pavés béton ».

Dès lors, l’activité commerciale de négoce mis en avant par la société locataire pour défendre un local à usage commercial n’était qu’accessoire. De plus, cette dernière n’a pas défendu que son activité serait artisanale.

La Cour de Cassation conclut que l’usage du local est industriel et que son locataire ne peut se prévaloir d’un droit de préférence lors de la vente du bien, contrairement aux locaux à usage commercial ou artisanal.

Les enseignements tirés de cet arrêt sont novateurs et s’inscrivent dans un nouveau courant jurisprudentiel. En effet, la Cour de cassation précise pour la première fois les contours de la notion local à usage industriel.  De plus, le dialogue entre juge judiciaire et juge administratif est pleinement assumé par la Cour de Cassation qui n’hésite pas à citer directement le Conseil d’État.
 
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