Assistance

RESILIATION DU BAIL D’HABITATION

Auteurs : Nicolas Rosain, Laudine Malatray, Violaine Reymond et Ghislaine Betton
Publié le : 06/01/2021 06 janvier janv. 01 2021

PENDANT LA LIQUIDATION JUDICIAIRE DU BAILLEUR

Il est vraisemblable que les procédures de liquidation judiciaire vont se multiplier dans un futur proche.

Les mandataires liquidateurs doivent réaliser les actifs des débiteurs concernés, afin de désintéresser les créanciers de la procédure. 

Ils doivent demander au juge-commissaire l’autorisation de résilier un contrat en cours, notamment des baux, afin de libérer l’immeuble sur lequel ils sont grevés.  

La réussite de la liquidation judiciaire du bailleur ne doit toutefois pas s’effectuer au détriment des intérêts du locataire, dont la protection doit perdurer, comme l’illustre deux arrêts récents de la Chambre commerciale. 

Cass. com., 7 octobre 2020, n°19-10.685 ; Cass. com., 7 octobre 2020, n°19-14.388

Par deux arrêts rendus le 7 octobre 2020, la Haute juridiction affirme, qu’en cas de liquidation judiciaire, le liquidateur, représentant le bailleur et souhaitant céder de gré à gré un bail d’habitation, doit impérativement délivrer un congé au locataire en respectant un délai de préavis. 

La Cour de cassation se prononce pour la première fois sur l’épineuse articulation entre deux textes d’ordre public : la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, et l’article L641-11-1 du Code de commerce. 

Dans chaque espèce, la société était propriétaire d’un ensemble immobilier à usage d’habitation, louait les lots et était placée en liquidation judiciaire. 

Le liquidateur judiciaire avait alors saisi le juge-commissaire d’une requête, tendant à la résiliation du bail d’habitation. 

L’article L641-11-1 du Code de commerce octroie en effet la possibilité de résilier judiciairement un contrat en cours à 3 conditions : 
  • La prestation du débiteur ne doit pas porter sur une somme d’argent ; 
  • La résiliation du contrat doit être nécessaire aux opérations de liquidation ; 
  • La résiliation du contrat ne doit pas porter une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant. 
En pratique, la « nécessité » de la résiliation s’entend comme l’impossibilité pour le liquidateur de réaliser un actif du débiteur, si la résiliation du contrat n’est pas prononcée. 

Le juge-commissaire a apprécié in concreto les trois conditions et rendu un avis favorable à la demande du liquidateur, en ordonnant la résiliation du bail d’habitation.  

Les locataires concernés ont formé un recours à l’encontre de l’ordonnance rendue, au motif que le congé imposé par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne leur avait pas été notifié. 

La loi du 6 juillet 1989 impose en effet au bailleur, souhaitant résilier un bail d’habitation, de respecter un délai de préavis de 6 mois (ou 3 mois si le logement est meublé) et de délivrer un congé au locataire qui, à peine de nullité, doit être motivé par sa décision de vendre le logement. 

Historique

  • Loi de finances 2021
    Publié le : 21/01/2021 21 janvier janv. 01 2021
    Actualités
    Droit immobilier, droit de la construction
    Loi de finances 2021
    Crédit d'impôt pour les bailleurs Loi de finances 2021 : Un crédit d’impôt pour les bailleurs qui renoncent à leurs loyers ! LOI n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, article 20 Dans le but de soutenir les locataires, la loi de finances pour l’année 2021 prévoit un mécani...
  • Bienvenue à Me Marion Fau
    Publié le : 19/01/2021 19 janvier janv. 01 2021
    Actualités
    Contentieux des affaires, litiges commerciaux
    Bienvenue à Me Marion Fau
    Me Marion Fau vient de rejoindre l'équipe de Pivoine Avocats. Elle apporte désormais aux clients du cabinet son expertise en droit des affaires, à la fois en conseil et en contentieux. Marion Fau accompagne les dirigeants en difficulté, les Administrateurs et Mandataires judiciaires mais égalemen...
  • Entreprises en difficulté
    Publié le : 12/01/2021 12 janvier janv. 01 2021
    Entreprises en difficultés
    Entreprises en difficulté
    DE L’EFFICACITE DES SURETES REELLES POUR LA DETTE D’AUTRUI Lors de l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre d’une société, les créanciers titulaires d’une sureté tendent à se « précipiter », afin d’actionner leur garantie et être payés par préférence. Le premier réflexe du créancie...
  • RESILIATION DU BAIL D’HABITATION
    Publié le : 06/01/2021 06 janvier janv. 01 2021
    Actualités
    Entreprises en difficultés
    PENDANT LA LIQUIDATION JUDICIAIRE DU BAILLEUR Il est vraisemblable que les procédures de liquidation judiciaire vont se multiplier dans un futur proche. Les mandataires liquidateurs doivent réaliser les actifs des débiteurs concernés, afin de désintéresser les créanciers de la procédure. ...
  • Palmarès du droit
    Publié le : 23/12/2020 23 décembre déc. 12 2020
    Actualités
    Palmarès du droit
    Pivoine remporte 4 distinctions Le Palmarès du droit qui met à l'honneur les cabinets d'avocat vient d'annoncer les résultats. Pivoine s'en réjouit !  Organisé à Lyon pour la 8e année consécutive, en partenariat avec l’Association Française des Juristes d’Entreprises, le Palmarès du...
  • Créanciers v/s entrepreneurs en difficulté
    Publié le : 23/12/2020 23 décembre déc. 12 2020
    Actualités
    Entreprises en difficultés
    Créanciers v/s entrepreneurs en difficulté
    DES PRECISIONS QUANT A L’OPPOSABILITE DE L’ARRET DES POURSUITES AUX CREANCIERS L’article L622-21 du Code de commerce prévoit que le jugement d’ouverture d’une procédure collective interdit ou interrompt toute action en justice tendant au paiement d’une somme d’argent de la part des créanciers, à...
<< < 1 2 3 4 5 6 7 ... > >>
Information sur les cookies
Nous avons recours à des cookies techniques pour assurer le bon fonctionnement du site, nous utilisons également des cookies soumis à votre consentement pour collecter des statistiques de visite.
Cliquez ci-dessous sur « ACCEPTER » pour accepter le dépôt de l'ensemble des cookies ou sur « CONFIGURER » pour choisir quels cookies nécessitant votre consentement seront déposés (cookies statistiques), avant de continuer votre visite du site. Plus d'informations
 
ACCEPTER CONFIGURER REFUSER
Gestion des cookies

Les cookies sont des fichiers textes stockés par votre navigateur et utilisés à des fins statistiques ou pour le fonctionnement de certains modules d'identification par exemple.
Ces fichiers ne sont pas dangereux pour votre périphérique et ne sont pas utilisés pour collecter des données personnelles.
Le présent site utilise des cookies d'identification, d'authentification ou de load-balancing ne nécessitant pas de consentement préalable, et des cookies d'analyse de mesure d'audience nécessitant votre consentement en application des textes régissant la protection des données personnelles.
Vous pouvez configurer la mise en place de ces cookies en utilisant les paramètres ci-dessous.
Nous vous informons qu'en cas de blocage de ces cookies certaines fonctionnalités du site peuvent devenir indisponibles.
Google Analytics est un outil de mesure d'audience.
Les cookies déposés par ce service sont utilisés pour recueillir des statistiques de visites anonymes à fin de mesurer, par exemple, le nombre de visistes et de pages vues.
Ces données permettent notamment de suivre la popularité du site, de détecter d'éventuels problèmes de navigation, d'améliorer son ergonomie et donc l'expérience des utilisateurs.