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Rappel par la Cour de cassation des règles de préavis applicables en cas de résiliation anticipée d’un contrat d’entretien d’ascenseur

Rappel par la Cour de cassation des règles de préavis applicables en cas de résiliation anticipée d’un contrat d’entretien d’ascenseur

Publié le : 17/09/2025 17 septembre sept. 09 2025
Contentieux des affaires
Responsabilité contractuelle - Conflits commerciaux

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Cour de cassation, Première chambre civile, 3 septembre 2025, n° 24-11.120, Publié au bulletin.

La conclusion avec un professionnel d’un contrat d’entretien d’un ascenseur constitue une obligation légale à la charge du propriétaire ou du syndic de copropriété, dans un objectif de sécurité et de prévention des risques liés à l’usage des appareils de levage.

Ce contrat, d’un an minimum et qui encadre les modalités techniques et périodiques de la maintenance, se doit de comporter des clauses minimales énoncées à l’article R. 134-7 (anciennement R. 125-2-1 dans sa rédaction issue du décret n° 2012-674 du 7 mai 2012) du Code de la construction et de l’habitation.

Aux termes de cet article, le contrat d'entretien doit donc comporter les clauses minimales suivantes :
  • L'exécution des obligations prescrites à l'article R. 134-6, exception faite de son dernier alinéa,
  • La durée du contrat, qui ne peut être inférieure à un an, les modalités de sa reconduction ou de sa résiliation.

La clause de résiliation indique les manquements graves de l'une ou l'autre des parties donnant lieu à la résiliation de plein droit du contrat. Elle fixe également les conditions permettant de résilier le contrat, moyennant un préavis de trois mois, lorsque des travaux importants, tels que définis au II, sont réalisés par une entreprise différente de celle titulaire du contrat,
  • Les conditions de disponibilité et de fourniture des pièces de rechange, et l'indication du délai garanti pour le remplacement des pièces mentionnées au a du 2° de l'article R. 134-6,
  • Les conditions de constitution du carnet d'entretien et de communication de son contenu au propriétaire,
  • Les garanties apportées par les contrats d'assurances de l'entreprise d'entretien,
  • Les pénalités encourues en cas d'inexécution ou de mauvaise exécution des obligations contractuelles ainsi que les modalités de règlement des litiges,
  • Les conditions et modalités de recours éventuel à des sous-traitants,
  • Les conditions dans lesquelles peuvent être passés des avenants,
  • La formule détaillée de révision des prix,
  • Les modalités d'information et de communication permettant la présence d'un représentant du propriétaire en vue de tout échange d'informations utiles lors des visites régulières du technicien d'entretien,
  • Les modalités de mise à disposition du personnel compétent pour accompagner le contrôleur technique mentionné à l'article R. 134-12 pendant la réalisation du contrôle technique obligatoire.

La première chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 3 septembre 2025, vient illustrer concrètement la portée de ces obligations légales, notamment dans le cas de figure d’une résiliation anticipée du contrat d’entretien en cas de réalisation de travaux importants par une entreprise autre que celle titulaire du contrat.

  1. Faits et procédure de l’arrêt

Par contrat en date du 1er janvier 2015, une société est chargée de la maintenance des ascenseurs d’un immeuble en copropriété.

Le 29 mars 2016, le syndic de copropriété résilie ce contrat afin de confier à une autre entreprise le remplacement de l’armoire de commande d’un ascenseur. Une intervention lourde et urgente, considérée comme un « travail important » au sens de l’article R. 125-2-1 du Code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue du décret n° 2012-674 du 7 mai 2012 (nouvellement R. 134-7).

Suite à cette résiliation, la société a assigné le syndicat des copropriétaires en paiement d’une indemnité de rupture injustifiée du contrat.

Dans son arrêt du 16 janvier 2024, la cour d’appel d’Aix-en-Provence retient que les conditions particulières du contrat précisent qu'il est conclu pour une durée de trois ans et se renouvelle par tacite reconduction par période d'un an, sauf résiliation par l'une ou l'autre des parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception envoyée au moins trois mois avant l'expiration d'une période contractuelle et en déduit donc que le syndicat des copropriétaires n'était en droit de résilier le contrat le liant à la société qu'à la date du 31 décembre 2016.

Elle le condamne donc au paiement de la somme de 6 304,10 euros, outre les intérêts.

  1. La position de la Cour

En se fondant sur l’article R. 125-2-1 du Code de la construction et de l’habitation, issu du décret du 7 mai 2012, la Cour de cassation rappelle que les contrats d’entretien d’ascenseurs doivent expressément prévoir une clause fixant sa durée, qui ne peut être inférieure à un an, et les modalités d’une résiliation anticipée, moyennant un préavis de trois mois, lorsque des travaux importants, comme le remplacement de l'armoire de commande des installations, sont réalisés par une entreprise différente de celle titulaire du contrat.

Cette règle est impérative. La clause invoquée par la société, qui imposait d’attendre trois mois avant la fin de la période contractuelle pour résilier, est donc inopérante. La résiliation doit intervenir à l'issue d’un simple préavis de trois mois.

L’arrêt d’appel est donc cassé et annulé en toutes ses dispositions, l’affaire renvoyée devant la cour d’appel de Lyon et la société est condamnée à payer les dépens, ainsi qu’à verser 3 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette décision envoie un signal net : les clauses contractuelles ne peuvent faire échec aux dispositions d’ordre public, même dans des secteurs techniques comme celui de la maintenance d’ascenseurs. Pour les propriétaires et copropriétés comme pour les entreprises de maintenance, cela signifie que dès lors que des travaux lourds doivent être confiés à un tiers, le contrat peut être interrompu, sans attendre une échéance annuelle, à la seule condition de respecter un simple préavis de trois mois.

Fort de son expertise, le Cabinet PIVOINE AVOCATS vous conseille et vous accompagne. Pour plus d’information ou afin de prendre rendez-vous, contactez-nous !
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